[부동산 임장] 행당동 - 뜨거운 성동구 가성비 단지들 (2024년 7월)

오늘은 행당역에

임장을 다녀왔습니다.

 

오랜만에 임장기를 올립니다.

글은 자주 올리고 있진 않지만

저는 부동산 시장을 떠나지 않고 계속해서 돌아보고 있습니다.

 

행당동 지도 (출처 : 카카오 지도)

 

행당동은 성동구 내에서도

옥수동, 금호동과 함께 대표적인 주거 밀집지역으로 자리잡고 있습니다.

 

행당동의 오른쪽은 왕십리역을 끼고 있는 상업구역이며

왼쪽은 행당역을 기점으로 성동구의 주거지역의 관문을 담당하고 있습니다.

 

지금 시점에 성동구를, 그 중에서도 행당동을 다녀온 이유는

현재 부동산 시장의 흐름이 성동구에 집중되어 있고

그 기운이 다음 급지로 넘어가려고 하는 시점이기 때문에

 

성동구 내에서도 가성비 좋기로 유명한 단지가 모여있는

행당역이 마지막 수요를 분출하고 있기 때문입니다.

 

현재 부동산 흐름과 포트폴리오 구성을 위해서 방문이 필수적이었습니다.

 

 

 

행당역에는 크게 행당 대림아파트와 행당 한진타운 아파트가 있습니다.

 

두 단지모두 2~3천 세대의 대규모 단지이며

이곳을 방문해본 분들은 아시겠지만, 대현산 협곡에 자리잡은 아파트 입니다.

 

25년차를 바라보는 역세권 구축이기 때문에

인프라와 생활 편의시설이 잘 자리잡고 있어 살기 좋으며

가격이 다른 성동구 준신축 대비 저렴합니다.

 

시세는 남쪽에 자리잡은 한진타운의 외곽동 고층 대형 평형들이 한강뷰를 등에 없고

전체적인 시세를 리딩하고 있어 북쪽의 대림 아파트보다 더 높은편 입니다.

 

 

[부동산 방문]

역시나 시세가 이미 그래프로 나타날 때에는 한참 기회가 떠나간 다음이라는 것을 다시 한 번 느낄 수 있었습니다.

 

전용 84㎡, 전용 59㎡ 모두 괜찮은 매물들은 매도인들이 모두 거두어들였고

실입주 가능한 매물들은 비 선호동, 저층 매물들이 대부분 이었습니다.

 

최근 대출 금리가 3% 대로 내려오고 부동산 시장의 훈풍이 불어오면서 안정세를 되찾자

그동안 매수를 고려하고 있던 대기 수요들이 일거에 시장으로 쏟아져 나오면서

좋은 매물들은 잠기게 되고 시세가 계속해서 오르고 있었습니다.

 

 ※ 여기서 중요한 것은, 그 수요가 어디서 왔느냐? 하는 것인데 잠실, 강남쪽에서 퍼져나온 수요도 있겠지만, 대부분 지난 2년간 주택을 매수하지 않고 눌려 있던 수요가 만기가 다가오면서 매수수요로 전환된 부분이 컸습니다.

 

결국, 현재 실수요자 시장임을 다시 한번 확인할 수 있었고

 

1. 상급지에서 부터 퍼져나오는 수요2. 경제력과 경험, 정보다 뒷받침 되는 분들의 추가 매수 수요3. 해당 지역에서 발생하는 기초적인 주거 수요4. 투자자 수요

 

중에서 지난 하락기 동안 강력하게 눌려있던 3번 수요가 시세 분출의 큰 부분임을 확인했습니다.

또한, 해당 단지들은 성동구 내에서도 구축 단지들로 가격이 처렴해서 성동구 매수를 고려하는 분들의 마지막 선호 입지로,

시세가 상승함에 따라 이미 다음 급지로 수요가 밀려나가고 있는 것 또한 확인할 수 있었습니다.

 

거래가 있기 힘든 시간임에도 불구하고

계속해서 문의 전화, 집을 보기위해 방문하는 팀, 예약 전화가 멈추지 않고 걸려오는 모습도 볼 수 있었습니다.

토요일이었다면 소장님들과 대화가 어려웠을 것 같았습니다.

 

또한, 매도자들의 체력도 많이 바뀐것을 확인할 수 있었는데요

정확하게 말하면 지난 하락기 동안 체력이 약간 매도자들이 정리되고

경제력이 강한, 투자자가 아닌 실수요자 위주의 매도자들로 재편된 것을 볼 수 있었습니다.

 

매수자 또한 실수요자 위주로, 대부분의 수요가 갈아타기 수요였으며

따라서 실거주 가능한 매물과 매수자, 매도자간 이사일을 조율하는게 쉽지 않은 시장이었습니다.

그래서 그런지 소장님들이 거래를 조율하는데 애를 많이 먹고 있었습니다.

 

성동구는 최근 많이 급등하면서 6월 마지막 주 정도에 거래가 살짝 이루어지지 않고 있는 모습이었는데요,

이는 호가가 급하게 올라가면서 매수자들이 직전 속도많큼 바로 매수세를 붙이지 못하기 때문이었습니다.

하지만 매도세는 내려올 이유가 없어보였고, 호가도 계속해서 오르고 있었으며

매수세도 잠깐 속도가 너무 빨라 주춤했을 뿐, 매수세가 줄지않고 바로 앞에서 대기하고 있는 모습입니다.

 

아시다싶이 실거래 신고는 1달의 시간이 걸리기 때문에

요즘 같은 시기에는 프롭테크 상의 가격과 상이한 경우가 많은데, 가장 거래가 몰리는 성동구의 경우 이미 찍혀있는 실거래가 보다는 위에서 추격매수가 일어났었던 상태였고 그보다 더 높은 가격대에서 매수세가 잠시 주춤하는 상태였습니다.

 

즉, 현장을 돌지 않는 한 그 분위기와 실거래 가격대를 파악하기란 불가능하다는 것입니다.

 

물론 주춤한 상태에서도 다음주 안으로 곧바로 추격매수가 이루어질 것으로 보였습니다.

 

정리하고 보니, 위 내용들은 성동구에만 국한된 것은 아니라는 생각이 드네요

다른 지역들도 강도는 다르지만 위에서 설명한 모습의 시장을 갖추어 나가고 있으며

하반기로 갈수록 그 강도와 범위가 넓어질 것으로 예상됩니다.