[부동산] 사람들의 관심은 떠났지만 시장은 에너지를 쌓고 있다. (2부)

※ 부동산 이야기는 개인의 주관적인 생각일 뿐이며,
    여러 의견들과 다를 수 있는 점 참고 해주시면 감사하겠습니다.

 

 

지난번 글에 이어서

이야기를 계속해보고자 합니다.

 

이전 글에서는 2023년 12월 현재

부동산 시장의 모습에 대해서 살펴 보았습니다.

 

1. 너무 가파른 일부 단지의 회복세와 숨고르기

2. 아직도 축 처진 모습의 대부분의 단지들

3. 매매 거래량이 주춤하는 모습

4. 관심은 없는데 살아 있는 수요

5. 지속해서 오르는 분양가

6. 거주 비용의 지속적인 상승

 

 

크게는 이 정도로 볼 수가 있었습니다.

올 하반기 분위기를 파악하는데 있어서

한가지 염두해놓고 생각할 것이 있습니다.

 

'대외적인 경제 여건이나 주변 상황은 크게 변함이 없다'. 

 

 

PF 부실, 채권 고금리, 기준 금리의 급격한 인상 등

여러가지 변수들이 복합적으로 발생했던 이전에 비해서

 

적어도 2023년 하반기에는

부동산 시장을 둘러싸고 있는 주변 여건들이

크게 바뀌거나 변화된 것이 없어보입니다.

 

(물론 파급력이 작고 일상적인 경제적 사건(변수)들은 언제나 존재 합니다.)

 

 

 

[조금 더 자세하게 들여다 본다면...]

 

부동산 시장에 영향을 미쳤던, 

그 간의 변화들을 중심으로

시장을 조금 자세하게 들여다 보겠습니다.

 

 

 

1. 금리의 변화

 

경제적으로 큰 파급력을 가져온 요인 중 하나로

'금리' 를 꼽을 수 있겠습니다.

 

그런데 단순히 금리라고만 하기에는

그 종류가 여러가지가 있는데요,

 

2022년도부터 2023년도 상반기까지는

'기준 금리' 가 세간의 가장 큰 이슈였습니다.

 

그 이후에는 시장금리, 즉 채권과 연동된 금리와 이로 인해 파생되는

소비자들의 실질 이용 금리의 변화가 있었습니다.

 

(기준 금리)

미국은 기준금리를 2023년 중순까지 지속해서 인상한 이후

5.5%에서 동결하면서 현재는 인하 시기를 고려하고 있습니다.

 

한국은 기준금이를 2023년 초까지 미국에 비해 선제적으로 인상한 이후

3.5%에서 동결하면서 현재는 미국과 2% 격차를 유지하고 있습니다.

 

기본적으로 기준금리의 움직임은, 그 금리 상단의 절대값도 있겠지만

기존 상태에서 어느정도 수준으로, 얼마나 빠르게 변화하였는지

그 변동률이 시장에 더 큰 영향을 미치고 있습니다.

 

그 수준과 상황에 따라 다르겠지만,

이번 금리의 변화는 실물 경제가 따라가기에는 너무나도 빠르고 큰 폭이었습니다.

 

 

ⓐ 원래라면 금리의 변화가 실물 경제의 성장을 반영(또는 성장으로 일부분을 상쇄)하면서 진행되는게 건전합니다만, 이정도의 금리 변화는 실물 경제가 성장을 통해 완충할 수 없기 때문에 자산시장의 급격한 변화(수익률을 만족시키기 위해서 가격이 강제로 하락하게 됨)가 있었습니다.

 

ⓑ 급격하게 변한것은 정확히는 '기준 금리' 였습니다. 하지만 시장에서 소비자들에게 체감되는 금리는 기준 금리가 아닌 '시장 금리' 입니다. 가장 근원적으로 자금이 조달되는 금리가 기준 금리 (국채 발행을 통한 조달 시 기 적용된 기준금리로 인한 영향은 제외) 이기 때문에 영향을 받지 않을 수 없습니다만, 대출로 체감되는 금리와는 다르기 때문에 늦은 속도였다면 일정 수준 완충할 시간이 있었겠지만, 이번에는 너무 급격하였기 때문에 기준 금리가 시장 금리(단기 국채 금리)로 적용되는 사이에 완충할 수 있는 시간이 없었습니다. 이로 인해서 시장 금리도 강제적으로 끌려 올라가는 상황이 되었습니다.

(일반적으로는 시장 금리가 기준 금리에 선행) 

 

 

(스프레드의 영향)

금리에 대한 변화를 이해하기 위해서는 단순히 기준 금리의 변화만 보아서는 안되고,

기준 금리와 시장 금리의 차이(스프레드)를 통해 시장 상황을 해부해서 분석해 볼 줄 알아야 합니다.

 

기본적으로 우리나라는 금리 인상 이전부터 높은 스프레드를 보여왔습니다.

직접 시장에 참여하고 관심있게 공부하지 않았던 사람들이라면 잘 모르는 부분인데요, 이미 2021년 초 부터 금융 규제로 인한 '가산 금리'의 급격한 반영이 이루어지고 있었습니다. 저 또한 그 당시에 진행하던 대출이 말도 안되게 가산 금리가 상승하여 당혹스러웠던 경험이 있습니다. 물론 그 인상분도 이후 나올 미 연준의 금리인상 폭에 비하면 아무것도 아니었지만, 기존 상태에서 초기에 가산 금리가 폭등하는 현상을 정통으로 맞은 입장에서는 그 기저효과가 매우 컸습니다.

 

부동산 수요를 잠재우기 위해 지속적으로 대출 규제를 해왔던 탓인데요, 이는 2021년 가을 정점에 달했습니다. 짧은 시기에 대출을 급격하게 규제하다가 순간적으로 아예 틀어막았었는데요, 이때 스프레드가 급격하게 벌어지면서 대출 금리가 치솟게 됩니다. 대출 오픈런이라는 웃지 못할 초유의 사태가 벌어졌었고 순간이지만 전세대출까지 나오지 않는 상태가 발생했었습니다. 너무 단기간에 이루어진 일이라 대다수의 분들은 이런 일이 있었는지 조차 모르실 겁니다.

 

대출 총량 규제를 통해 대출 규모가 줄어들었고, 이에 맞춰 금융권에서는 가산 금리를 폭등 시켰습니다. 재미있는 것은 이것은 미국 인플레이션으로 인한 금리 인상 시기 이전의 이야기라는 점 입니다. 사실 이정도의 가산 금리를 일반적으로는 금융당국에서 용인하지 않지만, 이미 그 시기의 상황이 그러했던 지라...

 

그래서 우리나라는 꽤 오랜기간 가산 금리가 비정상적으로 높은 상태가 지속되었고, 기준 금리 인상 시기에는 아이러니 하게도 이 부분이 어느정도 완충 아닌 완충 역할을 해주었습니다. 이미 높아져버린 가산 금리 탓에 기준 금리가 상승하자 실제 대출 금리는 그만큼 크게 오르지 않았습니다. (이미 올라있었다는 이야기 입니다.)

 

덕분에 금리가 동결된 이후에 가산 금리를 빼면서, 정부 주도하에 강제적으로 대출 금리가 4% 후반 ~ 5% 초반 정도까지 내려갈 수 있었습니다. 많은 사람들이 기준금리 인상 시기에 금리가 이제 7~8%를 넘어 10% 까지 간다고 이야기했지만, 이런 구조를 알고 있었다면 이미 대출금리가 더 올라가기에는 한계라는 것을 예측해볼 수 있었을 것입니다.

 

'기준 금리' 가 인하 되지 않았는데 대출 금리가 내려갈 수 있었던 이면의 모습이었습니다.

 

 

 

2. 채권으로 인한 쌍봉 리스크

 

쌍봉 리스크라는 표현은 아마 신성철 선생님께서 이야기 하신 내용인데,

간단하게 이야기 하자면 채권 상황으로 인해 기준 금리와 상관없이 대출 금리가 상승하는 현상이 두번 이루어졌는데 이때의 금리 상승이 빠르기 때문에 투자자 입장에서는 리스크로 받아들여지게 됩니다. 따라서 낙타의 등과 같이 두개의 봉우리 모양을 이루는 그래프가 나타난다는 것입니다. 

 

이걸 이해하기 위해서는 시장 금리가 어떻게 영향을 받는지, 금융권의 자금 조달은 어떻게 이루어지는지에 대해서 알 필요가 있는데, 이 부분은 제가 자세히 설명하자면 너무 오랜 시간이 걸리기 때문에 이 글에서는 논하지 않겠습니다. 인터넷을 찾아보시면 자세하게 설명하는 글들이 많을테니 참고하시면 좋지 않을까 싶습니다.

 

간단하게 말해서 시장 금리는 결국 단기 국채금리로 결정이 되는데, 은행이 자금을 조달하기 위해서는 예대 마진을 통하거나(기준 금리 / 가산 금리의 영향) 채권을 통해 조달하기 때문에 채권쪽에 문제가 생기면 그 방향대로 대출 금리도 영향을 받게 됩니다.

 

그래서 이 쌍봉 리스크는 두번의 채권 변화 상태로 인해서 발생했습니다.

 

- 레고랜드발 채권 사태 → PF 부실로 인한 금리 상승

- 미국 채권 수급에 따른 문제로 인한 금리 상승

 

레고랜드 사태로 인해서 채권의 불안정성이 높아지면서, 채권을 통한 자금 조달에 문제가 생겼었죠? 그러면서 일시적으로 안정적인 채권으로 수요가 몰리고, 상대적으로 리스크를 지닌 채권들은 수요가 빠져버리는 상태가 발생했었습니다. 은행들도 강제적으로 채권 발행을 못하게 되면서 자금 조달을 위한 대출 금리를 상승시켰었습니다.

 

최근에는 미국 채권 수급 문제로 인해서 채권 시장이 다시금 불안정해지면서, 미국 단기 국채 가격이 상승하고 이로 인해 우리나라 채권 가격도 영향을 받으면서 잠시 금리가 급 상승했다가 내려가는 중입니다. 이미 미국 단기 국채 가격은 안정화가 되었으나 이게 대출 금리에 미치는 시차 때문에 대출 금리는 11월~12월에 피크를 찍었고, 내년 상반기부터 다시금 금리가 내려가면서 안정화될 예정입니다. (코픽스 신규 조달 금리 등)

 

결론적으로,

우리는 모두 '기준 금리' 인상 인하에 주목하고 있지만, 사실 가장 중요한 대출 금리에 영향을 미치는 것은 '기준 금리' 뿐만이 아닙니다. 채권 시장도 직간접적으로 영향을 미치고 있습니다. 대출금을 조달하는 방법이 금리에 영향을 미치는 것입니다. 이로인해서 기준금리가 변화가 없어도 시장 금리는 상황에 따라 요동을 칠 수도 있는 것입니다.

 

 

 

3. 물량의 감소

 

부동산 시장에서는 기본적인 주택 수요와 공급되는 물량을 기반으로 하여 그 위에 여러가지 경제적 요인들이 덧붙여져서 가격이 결정됩니다. 그런 의미에서 '공급'은 매우 중요한 의미를 지니게 됩니다.

 

최근에는 '입주 물량'에 대한 문제가 부각되고 있고, 앞으로 전세가의 상승이 지속될 경우 이에 대한 뉴스들이 언론에 많이 보도될 것은 자명해 보입니다.

 

(입주 물량의 감소)

입주 물량의 감소는 부동산 시장에서 한참 전부터 지속적으로 문제가 제기되어온 부분이었습니다. 빠르게는 분양을 완료하고 입주를 앞두고 있는 물량들, 그리고 곧 분양이 진행될 곳들, 신규 인허가를 득하여  사업이 진행 예정인 곳들을 통해 앞으로 나올 신규 공급 물량을 판단해 볼 수 있습니다.

 

24년부터 ~ 26년 까지는 신규 입주 물량이 지속적으로 감소합니다. (서울, 수도권) 이는 평균적인 수요량에 못미칠 뿐만 아니라 역사적으로 보았을 때에도 터무니 없게 낮은 수치들 입니다.

 

물론, 여기에 한가지 고려해야 할 점이 이 '입주 물량' 이라는 것은 분양을 기준으로 하기 때문에 현재 분양 이전 단계로 진행중인 많은 개발 사업 등은 포함되어 있지 않습니다. 이 부분이 통계적으로 잡히는 입주 물량에 비하면 적지는 않습니다만, 이 부분을 감안한다고 하여도 전체 입주량은 상당히 적은 편입니다.

 

* 분양 이후 입주 까지는 대략 3년 정도의 시간이 걸리기 때문에, 일반적으로 입주 물량은 3년 뒤까지의 물량을 수치로 잡습니다. 그 이후의 물량은 앞으로 분양을 할 사업들, 즉 신규인허가 사업들을 기반으로 예측할 수 있는데 이 물량 또한 작금의 공사비 증가와 수요 감소, 그리고 건설사 도산 등으로 인한 사업중단으로 인하여 한동안 급감할 것으로 보입니다.

 

 

(기축 물건의 감소)

투자를 하거나 부동산 공부를 조금이라도 하신분들은 당연하게 여기겠지만, 투자를 억제하고 제한하면 기축 공급 물건들이 감소하게 됩니다. 공급자가 줄면 공급량이 줄어들게 되는데, 부동산 시장에서 기축 물건의 공급자는 대부분이 투자자들이기 때문입니다. 특히나 전세의 공급자는 대다수가 투자자 즉, 다주택자들인데 지난 정권에서 부터 5년 이상 꾸준히 투자자들의 신규 진입을 억제하고 투자자의 수를 줄여왔습니다. 현재도 취득세 규제로 인하여 새롭게 투자를 하는 사람들을 찾아보기 힘든 편입니다. 2022년 ~ 2023년도에는 대다수의 기존 투자자들이 생존을 위한 포트폴리오 조정을 하였고, 신규로 자투택자가 된 사람들은 많지 않습니다.

 

이 부분은 매매 시장보다는 임차 시장에서 더 부각될 가능성이 높습니다. 매매는 미룰 수 있지만 거주는 미룰 수 없기 때문입니다. 오히려 매매를 미룰 수록 임차 수요는 증가할 수 밖에 없고, 이미 대다수의 전세 공급자를 줄어들었기 때문에 공급할 전세 물건이 부족한 현실입니다.

 

그리고 임대차 3법으로 인하여 2년 사이클마다 나와야 할 전세 물건이 잠기게 되어  전세 물건이 감소하는 현상을 가속화 시키고 있습니다. 한가지 알아두어야 할 것은 신규 입주물량도 임대차 시장에서 중요한 역할을 하지만, 기축 시장이 더욱 큰 역할을 한다는 것을 지난 정권에서 여러 규제들로 인한 현상에서 확인할 수 있었습니다. 이전에는 기축 시장(투자자)을 그렇게 까지 규제하지는 않아서 이에 대한 부분이 부각되지 않았지만, 노무현 정권 시절의 부동산 규제와, 문재인 정권 시절의 부동산 규제(두 시기의 부동산 규제책은 거의 유사함)로 인한 반대급부 현상에서 이런 부분들이 시세 급등으로 나타났었습니다.

 

 

또 한가지, 알아두면 좋은 현상이 있습니다.

 

우리는 불과 1년전, 2022년에 역전세를 겪었습니다. 그 당시에 전세가격이 급락하면서 많은 지역에서 역전세를 맞았었는데요, 이때 역전세가 크게 발생하면서 앞으로 2023년도에는 '역전세난'이 발생하여 가격이 더 하락할것이라는 언론으로 도배가 되었었습니다. 물론 이 논리는 조금만 생각해보면 말이 안되는 것이지만, 어쨌든 대다수가 그런 예상을 하였음에도 현실은 전세난이 가중되어 가고 있습니다.

 

왜 그럴까요? 역전세는 전세가격이 급락하였을 그 순간에 문제가 가장 강하게 나타나고 그 이후에는 점점 소강상태가 되어갑니다. 역전세 문제는 임대인이 급격한 전세가 하락으로 대비할 시간이 부족하였을때, 가장 크게 문제가 되고 그 이후에는 역전세 금액이 동일하다고 하여도 임대인이 그에 대비하고 준비할 시간이 생기기 때문에 그렇습니다. 역전세 현상이 해소되지 않는다고 해도(역전세를 맞는 상황이 변함없이 동일) 그 역전세가 문제가 되냐 안되드냐의 차이입니다.

 

따라서 전세 급락 즉시 역전세 문제가 붉어지게 되고 그때부터 일정 기간동안 가장 많은 다주택자들이 죽어나갑니다. 그러면서 시세도 흔들리고 시장의 불안감도 고조되는 것이지요. 저 또한 전세급락 직전에 최고가로 전세를 놓았던 물건이 있는데, 덕분에 거의 2년 가까운 역전세 대비 기간이 주어졌습니다. 그때에 비해서 현재에도 예상되는 역전세 금액은 동일하지만, 그 긴 시간동안 역전세를 대비하여 플랜1~플랜3까지 준비해두었습니다. 아직도 시간이 남아있구요.

 

이렇듯 역전세 문제는 전세가 하락 직후 가장 강하게 나타납니다.
따라서, 언론에서 이야기하는 역전세 난은 이미 전세 급락기에 겪어 있었던 셈입니다.

전세가가 하락하고 많은 사람들의 만기가 도래하는 추후의 시점이 아니라

전세가가 하락하고 직후에 만기도래를 직면하는 임대인들 부터 타격을 받은 것입니다.

 

또 한가지,

역전세로 고비가 지나가면서 다수의 임대인들이 파산하거나 생존하기 위해 보유 주택을 매각하게 되고, 이로 인해서 추후 공급될 기축 전세물건이 감소하게 됩니다. 그리고 역전세를 겪는 기간에는 필연적으로 부동산 시장에 침체가 이루어질 수 밖에 없고, 이는 신규 투자의 감소를 이끌어내게 됩니다.

 

따라서, 일반적으로 역전세난이 있은 후 통상적으로 1년 뒤부터는 전세 공급 부족이 발생하여 전세난이 일어날 가능성이 높아집니다. 안좋은 상황 동안 공급자가 줄어들고, 시간이 지나 시장이 균형점을 찾게되면 공급량이 줄어들기 때문입니다.

 

 

 

4. 수요의 감소

 

현재 부동산 시장에서, 특히나 투자를 하는 입장이라면 수요에 대한 큰 흐름을 알고 있어야 합니다. 2022년부터 2023년 까지는 이제까지 보지 못했던 크고 특별한 수요 변화가 있었고 아직도 이루어지는 중입니다.

 

(월세 수요 이동)

2022년도부터 아파트 매매 / 전세 거래량이 처참하게 사라지고 전세가 맞추어지지 않을 정도로 전세를 찾는 사람들이 없었습니다. 다 어디로 갔을까요? 답은 바로 월세 입니다. 월세 형태 뿐만아니라, 월세를 기본으로 하는 거주 형태로까지 이동이 있었습니다.

 

그로 인해서 월세는 상당히 많이 올랐고 심지어 2023년 1월 현재에도 지속해서 오르고 있습니다. 실로 경의로울 정도인데요, 왠만한 수도권 역세권 아파트 월세는 아무리 저렴해도 100만원은 훌쩍 넘어버리는 부담스러운 금액이 되어버렸고 취약 계층이나 청년층이 주로 이용하는 월세 수익형 주거 상품들도 2010년 중반에 비하면 두배가 넘는 금액이 되어버렸습니다. 특히나 이런 주거 형태의 경우 임차인의 소득 여건이 높지 않기 때문에 타격이 더 큰 부분도 있습니다. 청년 임대 주택, 공공 임대주택에 들어가기가 하늘의 별따기인 이유도 이런 부분에 있습니다.

 

대출 금리가 조금씩 내려오고 월세가 비싸짐에 따라 수요도 차츰 차츰 이동하려는 징조는 보이고 있습니다. 하지만 아직도 월세 지수는 상향을 가리키고 있고 그 수요가 완전히 잠잠해지기 까지는 얼마나 걸릴지 모르겠습니다. 아니면 이미 어느정도 임차 형태에 대한 체질이 바뀐것일 수도 있겠네요. 

 

불편한 진실이긴 하지만, 2010년대 중반까지만 하더라도 '월세' 라는 것에 대해서 어떤 인식이 있었을까요?

다들 대놓고 이야기하지는 않지만, 매매가 아니라면 당연히 전세로 거주하는 것이고 월세는 어찌보면 전세금 마련도 어려운 소득이 취약한? 전세에 비해서 목돈이 없기 때문에 매달 비용을 지불해야만 하는 그런 선호하지 않는 주거 형태였습니다. 그래서 수요도 적었고 가격도 비싸지 않았습니다. 덕분에 투자자들에게는 월세 거주를 통해 자금을 확보하는 전략을 취하는 것도 수월했습니다. 하지만 지금은 아닙니다. 2022년에는 월세를 사는 것이 현명한 임차인이었고, 어디가서 이야기 하기 민망한 것이 아니게 되었습니다.

 

월세는 이제 우리나라의 대표 주거 형태로 자리매김하게 될까요? 아니면 이전 처럼 다시 전세에게 그 자리를 온전히 반납하게 될까요? 어느쪽이든 현재 상황에서 본다면 임차시장에는 좋은 영향은 아니게 될것 같습니다. 전자라면 선진국형 임대차 시장으로 흘러가면서 우리의 미래 세대들은 자산 증식 역량을 거주에 빼앗기는 형태로 진화해갈테고, 후자라면 부족한 공급에 수요를 끼얹는 격이어서 한동안 전세난이라는 단어가 다시 세간에 떠돌게 될수도 있기 때문입니다.

 

매매 / 전세 / 월세 / 무상 거주

이 외에 밖으로 나갈 수 있는 방법은 이민 밖에 없는 부동산 시장에서

과연 수요는 어디로 회귀하게 될까요

 

 

 

5. 공급자의 측면에서 보자면... (수익률에 관하여)

 

부동산 투자를 하는 사람들 입장에서 지난 몇년간은 참 힘든 시장이었습니다. 지금도 그렇구요. 겨우 역전세 막아내며 포트폴리오 조정하고 헐값에 매도하고 살아남기 위해 아둥바둥 하고 있습니다. 그 와중에 임대차 보호법 관련 판례들은 '계약'이라는 것이 무색해질 만큼 한쪽에 치우쳐서 결과가 나오고 있습니다. 서로 상생하는 임대인, 임차인 분들도 많이 계시지만, 그렇지 않은 분들도 많이 생긴것이 사실입니다.

 

결론적으로 부동산에 투자하고 임대 사업을 하기에 참 좋지 않은 여건입니다.

 

일단 비용은 많이 들어가고, 수익률은 높지 않습니다. 기존에 자금을 가지고 투자를 하시던 분들은 그대로 하락기를 맞이해서 아직도 생존하기 급급합니다. 이 악물고 계속 하시는 분들 말고, 일반적으로 부동산 시장에 뛰어들 이유가 없다는 것이죠

 

여기서의 '공급자'는 유주택자와 조금 다른 의미 입니다. 실제로 지속적으로 부동산 투자를 하고 임대차 시장에 상품을 공급하는 '제공자'를 뜻 합니다. 수도권 아파트로 한정한다면 이 비율은 거의 없는 것이나 마찬가지로 적어집니다.

 

소수의 목소리죠

 

반대로 '수요자'는 무주택자와 동일시 하여도 무방합니다. 자가를 보유하지 않았다면(자가를 보유 하였으나 자가 거주하지 않는 경우 또한 포함) 거주(수요)를 위해 상품을 구매해야만 합니다. 따라서 대략 국민 절반 정도의 목소리 입니다.

 

그래서 기울어진 운동장일 수 밖에 없습니다.

그래서 대한민국에 아파트가 널려있고, 아파트 갯수와 거주하는 사람들의 수는  변함없이 그대로인데도 상황에 따라 전세가 부족했다가 늘어났다 할 수 밖에 없는 것입니다.

 

한가지 현상에 대해서 이야기 해보겠습니다.

코로나가 터지고 결혼식을 올리는 젊은 층들이 결혼을 미루자 예식장 업체들은 즉각적으로 파산하기 시작했습니다. 수요가 급감해버린 것이죠. 그 시기에는 예식장들이 생존을 위해 발버둥쳐야할 수 밖에 없었고 그 시기가 지나면서 많은 예식장들이 문을 닫았습니다. 망하고 파산하고 죽어버린 것이죠. 그러고 코로나가 풀리고 나서 그 동안 결혼을 미뤄왔던 젊은 커플들이 한번에 예식 시장으로 쏟아져나오면서 '수요'는 일시에 몰리는 병목현상이 일어났고, '공급'은 예식장 업체들이 대다수 문을 닫으면서 줄어들어버려 수급에 불균형이 찾아왔습니다. 그래서 지금 결혼을 하려고하면 예식장이 갑이고, 많은 비용을 지불해야만 합니다.

 

그러면 앞으로도 예식장이 계속 갑이고, 웨딩홀 비용은 끝도 없이 올라갈까요? 아마 아닐겁니다. 예식장 사업이 호황을 이루면 다시 새로운 예식장들이 우후죽순 생겨나고 수요와 공급이 균형점을 찾아가다 못해 다시 공급이 많아지는 시기가 올 수도 있습니다.

 

이 처럼 자유경제 시장은 언제나 균형점을 찾아가며 수요와 공급을 넘나들며 유지됩니다.

부동산 시장도 마찬가지입니다. 집주인이 힘든 시간이 있었다면 반드시 좋은 시기가 찾아옵니다.

"힘들었으니 좋은 시절도 있어야지"가 아닙니다.

 

힘든 시절에 망하고 죽은 경제 주체들의 시체를 밟고 살아남은 사람들이 균형점을 지나면서 큰 수익을 가져가게 되는 구조입니다. 그래서 어려운 시기에 망해버리면 그냥 그걸로 끝나버리는 것이죠.

 

2022년 7월 대폭락이 시작되고 집주인들의 엄청난 고통과 스트레스 그리고 수많은 조롱과 비웃음을 아직도 기억합니다.

그리고 핵심지역 외의 주택을 소유한 집주인들의 상대적 박탈감은 아직도 현재 진행형이죠. 

 

건설사의 도산도 꾸준히 이루어지고 있습니다.

아직 힘든 시기는 지속되고 있습니다. 앞으로 한동안 더 지속될것 같고, 그래야만 좋은 시절이 올 수 있을 것 같습니다.

 

 

 

잔인하지만, 자유시장 경제에서는 

고통과 스트레스로 시체가 쌓여가는 그 시기가 바로 시장의 에너지가 축적되는 시기입니다.

 

(더욱 잔인하게도 모든 경제 부문이 그렇진 않습니다. 그냥 고통과 스트레스로 죽어버리고, 그냥 그것으로 끝나버리는 시장도 많이 있습니다. 정말 무섭죠.. 하지만 제 생각에 부동산 시장은 그런 시장까지는 아닌것 같네요)

 

 

 

 

[+ Plus]

잠실역 인근 시세 리딩 단지들의 거래가 뜸하다가

최근들어 몇몇 거래가 다시 이루어지고 있다는 소식이 들려오고 있습니다. (2023년 12월)

뿐만아니라 강남권 단지들도 조금씩 거래가 이루어지는 모양입니다. (2024년 1월)

 

실거래가 신고가

다시 한번 계단식 상승의 초입에 들어선 단지들도 보이고 있습니다.

 

반대로 호가가 조정되어서 가격이 떨어지는 지역들도 있습니다.

전세가는 쭉 오르다가 너무 빨리 올라서인지 숨고르기를 할것으로 보여지네요

아직 숨고르기를 하기 전에 쭉쭉 올라가고 있는 단지들도 보입니다.

그곳들도 상반기엔 한텀 쉬어 가지 않을까 싶습니다.

 

 

[+ Plus]

부동산을 공부하는 측면에서는

이런 이전까지 없던 상태로 오랫동안 지속될 수 있을지

그리고 추후에 어떤 영향일 미치면 어떤 방향으로 흘러갈지

매우 궁금해지는 시점 입니다.

 

모두가 부동산에 관심을 꺼트린 가운데

시장이 조용히 에너지를 축적해가는 모습을

볼 수 있는 좋은 시기인것 같습니다.

 

 

투자 공부하기 좋은 시기인것 같습니다.