[부동산] 사람들의 관심은 떠났지만 시장은 에너지를 쌓고 있다. (1부)

※ 부동산 이야기는 개인의 주관적인 생각일 뿐이며,
    여러 의견들과 다를 수 있는 점 참고 해주시면 감사하겠습니다.

 

 

오랜만에 글을 남기는 것 같습니다.

 

기록이라는 것을 끊임 없이 해야

나중에 되돌아 보면서 성장할 수 있는 것인데

한동한 소홀했던것 같습니다.

 

 

오늘은 현재 시장이 어떤 상태인지

기록으로 남겨보고자 합니다.

 

 

자세히는,

1. 지금 이 시기가 어떠한 모습인지?

2. 최근의 부동산 시장이 어떠한 모습이었는지?

3. 그 내면에는 어떠한 구조로 부동산 시장의 모습을 만들어내었는지?

4. 그것이 어떤의미를 가지고 어떤 방향으로 나갈 것 인지?

 

그 부분들에 대해서 정리하고

지금의 시장을 어떻게 생각하고 판단하여 행동하고 있는지를

미래에 복기하기 위해서 남겨보려고 합니다.

 

 

 

[그 동안 시장의 모습]

 

 

1. 너무 가파른 일부 단지의 회복세와 숨고르기

 

서울과 경기, 그리고 광역시 주요 단지들은

 2022년 12월 부터 시작하여 매우 가파르게 회복하였습니다.

 

①  강남은 지속적으로 신고가를 찍고 있는 단지들이 늘어나고 있으며,

      잠실, 마포, 수성 등 주요 지역의 메인 단지들은 전고점을 회복하는 모습입니다.

 

② 그 외 강동, 종로, 동탄, 광교 등 실수요자가 많은 지역들은

     전반적으로 좋은 회복세를 보이는 모습입니다.

 

③ 그리고 어느정도 입지가 있는 지역들은

     해당 지역의 대장 입지들 위주로만 회복을 하는 모습 입니다.

 

④ 그 외 대부분의 지역들이나 단지들은 바닥을 다지고

    패닉셀 구간을 살짝 회복한 이후에 전혀 회복하지 못하는 모습 입니다.

 

 

그러나 가파르게 회복했던 단지들 위주로 추석 즈음해서 거래량이 많이 감소하는 모습을 보이면서

일부 주춤하는 모습이 보이고 있습니다.

 

사실 너무 급격하게 회복? 반등? 하긴 했습니다.

1년도 안되는 사이에 5~6억이 오르는 모습을 보이면서

마포는 전고점을 넘어 신고가를 보여주는 너무 과열된 모습도 보여주었습니다.

 

예전과 같은 급매라고 하기에는 어렵지만,

가격을 조정하는 매물들이 간간히 나오면서 살짝 조정된 실거래가가 찍히기도 하고 있습니다.

그러나 잠실 같은 상급지는 동시에 호가 높인 거래도 나오고 있는 상태 입니다.

 

하지만 조정이 일부 되었다고는 하나,

전반적으로 호가가 내려가 가격이 다운될 여지는 크지 않아 보입니다.

 

말 그대로 숨고르기는 하는 모습을 보여주고 있는 듯 싶습니다.

 

 

※ 2023년 12월 현재에는 다시 잠실 위주로 거래가 시작되면서 호가를 높인 거래가 이루어지기 시작했습니다.

(이 글을 작성해놓은게 12월 초쯤이었는데, 지금은 살짝 변화기 있기 시작했습니다.)

 

 

신축이 들어서면서  지역이 새롭게 변화하여 특이한 모습을 보여주고 있는 곳도 있습니다.

바로 ②와 ③이 섞여서 함께 어우러지고 있는 주거 밸트인 청량리 - 답십리 라인입니다.

한양 수자인과 롯데캐슬 스카이엘이 동시에 들어서면서 랜드마크로 자리매김 하고 있고

실수요가 높은 크래시티와 위브 중심으로 회복세가 이어졌고 입주장에도 전세가 흔들리지 않는 모습이었습니다.

 

그리고 이곳은 답십리역 인근으로 청계 지주택들의 청약이 이어지고,

경쟁률도 좋게 나오면서 꾸준히 관심을 받으며 발전해갈 역량을 보여주고 있습니다.

(ex. 청계 리버뷰 자이)

 

 

 

2. 아직도 축 처진 모습의 대부분의 단지들

 

위의 ④에 대한 내용입니다만,

"양극화", "가는 놈만 간다." 라고 하기에는 회복되는 단지와 아닌 단지의 차이가 너무나도 극명한 상태입니다.

 

한가지 특이한 점은 회복하는 단지의 특징이 무조건 상급지가 아니라는 점입니다.

어느정도 수요가 있는 입지라면 그 지역의 대장들은 회복세를 이어나가고 있습니다.

하지만 나머지 단지들은 죽을 쑤고 있거나, 입지가 조금 떨어지는 지역은 대장단지 할것 없이 회복하지 못하는 모습입니다.

 

인위적으로 눌려있는 모습 처럼 보이는데,

잠실 등 핵심단지가 이상할 정도로 급 회복세를 보인 점을 감안하면

이 지역들 또한 살짝 회복하는 모습이라도 보여주어야 하는데 그렇지 못하고 있습니다.

 

결론적으로 현재 부동산 시장에서는 절대적인 수요가 부족하다고 보입니다.

 

 

그래서 이 구간이 추후 수익을 가져갈 수 있는 구간이

될 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

 

(개인적으로 너무 비정상적으로 눌려 있다는 생각이 듭니다.)

 

 

 

3. 매매 거래량이 주춤하는 모습

 

거래량이 올해는 서서히 늘어날 것이라고 생각했는데,

그렇지 못한 모습을 보여주고 있습니다.

 

올해는 서울 기준 3천건을 넘기는 것을 마지막으로

연말에는 2천건대의 거래량으로 마감하려는 모습을 보이고 있습니다.

 

하지만 신기하게도 시장이 잘 버티고 있습니다.

거래가 많지 않고 회복하지 못한 대다수의 지역들도 호가가 크게 낮아지거나 하지 않는 모습이고

오히려 호가는 연초 대비 올라간 지역들도 종종 보이고 있습니다.

 

실제 실거래 가격들도 거래량 저조로 인해서 하락하는 모습을 보이지 않고 있습니다.

 

거래량 감소에 따른 세수 부족이나

이사, 인테리어, 공인중개 등 부동산 관련 업종의 타격

교육을 위한 갈아 타기가 어려울 정도의 거주 이동권 침해

 

등등.. 여러가지 관련해서 부가적으로 일어나는 문제점들이 기사 등을 통해 발생하고는 있지만

아직은 이것이 사회적 문제나 이슈로 까지는 이어지지 않는 모습입니다.

 

 

 

4. 관심은 없는데 살아 있는 수요

 

이상한 모습입니다.

22년도 하반기에 가격이 3~40% 이상 '폭락'에 가까운 하락을 한 이후로 벌써 1년 반이 지나고 있습니다.

 

그 이전에 엄청난 열기는 온대간대 없고

대부분의 사람들이 부동산에는 크게 관심을 가지지 않고 있는 모습입니다.

 

거래량에서 보면 알 수 있듯이,

투자로서의 필요성 뿐만 아니라

거주로서의 필요성에 따른 부동산도 관망세에 접어든 모습입니다.

 

그런데 신기하게도 청약 시장에서는 주택에 대한 수요를 찾아 볼 수 있습니다.

입지가 좋거나 상대적으로 분양가가 저렴하다고 생각되는 곳에는

청약 경쟁률이 높게 나오고 있습니다.

(정확히는 "조금이라도 마진"이 있다고 판단되는 곳)

 

하반기에 대표적인 곳이 동탄의 레이크 파크, 운정의 GTX 도보권 단지들이 그러했고

서울 중급이 이상의 지역들은 계속해서 경쟁률이 잘 나오고 있는 상태 입니다.

일부 지역들이 미분양을 겪고는 있으나, 무순위 줍줍에서 정리되고 있는 모습 입니다.

 

물론 시장이 침체되었을때에는 청약에서 경쟁률이 먼저 과열되기 마련입니다만,

 

문제는 현재 전체 부동산 시장이 너무 침체 되어 있어

모두가 관심을 꺼트린것 같은 분위기 가운데

청약 시장은 과열이 되거나 너무 뜨거운 상태라는 것입니다.

 

상반기에는 둔촌 주공, 장위 자이, 철산 헤리티지를 필두로

회복가격 이전 기준으로 매리트 있던 단지들이 지속적으로 인기를 끌었다면

 

하반기에는 회복 가격 이후 기준으로도 조금이라도 매리트가 있다고 생각되는 단지들이

꾸준히 청약 인기를 가져가고 있습니다.

 

 

 

5. 지속해서 오르는 분양가

 

분양가는 작년에 퀸텀점프 했습니다.

이전에는 분양가 마지노선이 7억 정도였다면 작년 하반기에는 9억 정도로 크게 올랐습니다.

급지에 따라서 다르겠지만 현재는 상급지 기준으로 13억을 돌파해서 계속해서 오르고 있습니다.

 

2023년 하반기 가파르게 오른 분양가로 인해서 서울에서보 일부 미분양이 발생했습니다.

무순위 줍줍으로 계속해서 정리하고 있는 상황이지만,

이런 모습으로 분양가가 한동안 주춤할 것이라는 생각이 들었습니다.

 

하지만, 상급지에서 절대값은 더 높지만

입지에 따른 상대적 마진은 있는 지역들이 분양가를 높여서 청약에 성공하면서

다른 지역들도 덩달아 분양가를 다시 올리고 있는 형국입니다.

 

그래서 분양가는 계속해서 야금 야금 오르고 있습니다.

그러다 보니 이전에 비싸다고 욕했던 분양가는 이제 시장에서 받아들여지는 모습입니다.

 

이걸 보면서, 사람들의 인식이 분양가가 오를때 마다 바뀌는 것을 느낍니다.

사람은 판단 기준을 최근 상황에 따라서 계속해서 바꾸는 본성을 지니고 있기 때문에

그런것이 아닐까 싶습니다.

 

지난 정권 폭등 가격이 비싸다고 하던 시절을 지나서

둔촌 주공의 분양가가 비싸다고 하던 시절을 지나서

서울대 벤쳐타운 분양가가 비싸다고 하던 시절을 지나서

지금은 평당 4,000만원 이하의 분양가가 유리하다고 판단되어

몰리고 있는 시기를 지나고 있습니다.

 

 

 

6. 거주 비용의 지속적인 상승

 

거주 비용은 크게 매매 / 전세 / 월세에서 발생하는데

시장 금리가 내려가면서 매매에 따른 거주 비용은 감소하고 있습니다.

 

하지만 일반적으로 거주 비용이라 함은

전세나 월세로 거주할때 지속적으로 발생하는 비용을 의미 합니다.

그런 의미에서 거주 비용은 지속적으로 상승하고 있습니다.

 

월세는 모든 매매 / 전세 수요가 월세로 이동한 이후 부터 계속해서 오르고 있습니다.

하단 구석 구석까지 월세 수요로 가득차면서 촘촘하게 월세가 오르는 모습입니다.

 

전세 대출금리 인하로 인해서 수요가 전세로 이동하고 있는 상황임에도

월세는 꾸준히 오르는 모습입니다.

 

중간에 어느정도 월세 상승이 멈출것이라고 생각했었는데

지속적 상승을 보여주는 것을 보니 아직은 월세가 강세인 지역이 많은 것으로 판단 됩니다.

 

 

반대로,

전세는 전세대출 금리가 내려가면서 당장의 거주 비용은 줄어드는 것으로 보이지만

다시 전세로 수요가 들어오고, 폭락했던 전세가도 회복되는 모습을 보이면서

지속적으로 전세가격이 상승할 여지가 커지고 있습니다.

 

사실 그 동안 다주택자들이 시장에 진입하지 못하고 계속해서 매도만 가능하면서

시장의 임차 가능한 물건들이 줄어들고, 신규 공급 물량 자체가 줄어들면서 

전세가 자체는 오를 여지가 많았습니다.

 

다만 임대차 3법 제정 이후 너무 높게 전세가격이 급등했고

월세로 수요가 (일시적으로)전환되면서 전세가격이 급락해버렸습니다.

 

급락으로 어느정도 몰렸던 부분이 해소되고 원래의 시장 구조로 돌아가면서

향후 몇년간 지속 상승할 가능성이 높아졌습니다.

 

 

 

현재 상황에서

일반적으로 크게 보이는 부동산 시장의 모습입니다.

 

내면에 있는 조금 더 상세한 모습들은

다음 글에서 자세히 적어보도록 하겠습니다.

 

 

 

[잡설]

 

미래 시점이 됐을 때

나의 생각을 과거의 결과에 끼워 맞추지 않고

있는 그대로 되돌아보려면

 

불확실한 현재 시점에서

생각과 예측을 적어두는 기록이 필요합니다.

 

블로그의 글들이 대부분 그러하지만,

오늘의 글은 저의 생각들을 적어놓는 메모라고 보면 됩니다.