※ 부동산 이야기는 개인의 주관적인 생각일 뿐이며,
여러 의견들과 다를 수 있는 점 참고 해주시면 감사하겠습니다.
2022년 10월 부터 서울 주요지역의 아파트 매매 거래가 다시 시작되면서
가격 하락세가 줄어들고 매매거래량도 증가하는 추세에 접어들고 있습니다.
올해 3월 ~ 4월 부터는 매매 거래량 뿐만 아니라 전세 거래량도 회복세에 접어들고 있는데요,
서울시의 매매 거래량을 체크하다 문득 거래량에 따른 시장 변화를 다시 한번 되돌아 보게 되었습니다.
이번 글을 이해하기 위해서는 기본적으로 전국 / 수도권 부동산 시장 가격 변화 역사와
각 시기별 부동산 시장의 상황, 정부 정책 등의 배경지식이 어느정도 필요하다는 점을 먼저 말씀드립니다.
거래량을 살펴보기에 앞서 전체적인 가격 지수를 살펴볼 필요가 있습니다.
2006년 급격한 상승장이 지속되며 2008년 최고점을 찍고 하락 전환하였다가
2009년 잠시 반등한 뒤 2010년부터 지속적으로 하락하여 2013년 하락세가 멈추었고
이후 잠시 횡보하다 2015년부터 상승이 시작되었습니다.
이후 2018년 말부터 2019년 상반기 사이 잠시의 조정기를 거치고 2020년부터 다시 한번
급격한 상승기를 이어가다 2021년 하반기 부터 상승 동력을 잃고 2022년 최고점을 기준으로
급격하게 하락하였습니다.
위 사항들을 기본 정보로 삼고 거래량을 살펴보도록 하겠습니다.
[서울시 부동산 광장 홈페이지]
https://land.seoul.go.kr:444/land/
* 서울시 부동산 광장 → 부동산 거래 현황
서울시 부동산 정보 광장에서 연도별 매매거래량 추이를 살펴 보겠습니다.
2006년 부터 집계되어있는 것을 확인 할 수 있습니다.
2006년도의 거래량입니다.
노무현 정권 당시 부동산 규제로 인해 급격한 상승을 하던 시기였습니다.
3월 ~ 4월과 9월~11월, 봄과 가을철 이사 수요가 많아 다른 시기에 비해 거래량이 많은 것을 알 수 있습니다. 부동산이 급등하던 시기인 만큼 10월 거래량은 2만건 가까이 올라가는 등 전체적으로 연간 거래량이 상당히 많은 것을 알 수 있습니다.
이렇게 거래량이 급격하게 증가 한 이후에는 상승 분위기와 줄어든 매물 수 때문에 가격이 급격하게 올라갈 수 밖에 없습니다.
기본적으로 주거용 부동산은 봄과 가을에 이사수요가 많아 거래량이 많으며, 한여름과 한겨울은 비수기로 거래량이 적은 시기 입니다. 이러한 계절적인 요인을 감안하여 거래량을 보시면 좋습니다.
* 참고 : 서울시의 역사적인 평균 거래량은 월 5,000건 ~ 6,000건 사이입니다.
2007년도에는 이전 연도에 비해서는 거래량이 많이 줄어든 모습을 볼 수 있습니다.
1만건 이상까지 갔던 2006년도에 비해 4,000건 ~ 5,000건 정도의 거래량을 보여주고 있으며
이를 통해 이 시기에는 2006년도에 비해 가격 상승폭이 조금 둔화되었을 것을 예상해볼 수 있습니다.
위 아실의 매매 지수에서도 상승 그래프의 기울기가 완만해진 것을 볼 수 있습니다.
2008년도 상반기에는 이전 연도에 비해 거래량이 늘어난 모습을 보여주고 있습니다.
서울시 평균 거래량이 5,000건 수준임을 감안할때 평균 보다 상당히 많은 거래량을 보여주고 있습니다.
반대로 하반기에 접어들자 거래량이 급격하게 감소하여 11월에는 1,100건에 가까울 정도로 거래량이 급감한 것을 볼 수 있습니다.
상반기 까지 상승 랠리를 지속하다 연말 정도에 가격이 급격하게 하락했음을 유추해볼 수 있습니다.
2009년에는 이전 연도에 비해 거래량은 증가한 모습입니다.
상승장 당시 1만건에는 미치지 못하지만 봄철 거래량이 9천건 가까이 나오며 어느정도 시장이 회복했음을 알 수 있습니다.
이에 따라 가격 지수에서도 가격이 일부 회복되었습니다.
그러나 하반기에 접어들자 다시 거래량이 급감하여 줄어든 모습입니다.
2010년에는 이전 연도의 거래량 감소가 지속되며 봄철 성수기 거래량이 감소한 모습입니다.
이사철임에도 거래량이 2,000여건 안팎을 보여주고 있는데,
이때 당시가 부동산 중개사 분들이 매우 힘든 고비를 넘기는 시기였다고 알고 있습니다.
거래량 감소가 지속되며 가격이 지속적으로 하락했음을 예상할 수 있습니다.
연말에는 거래량이 회복되는 모습을 보여주고 있습니다.
2010년 연말 거래량 회복에 힘입어 3월까지 거래량이 증가하는 모습입니다.
이 당시에는 이미 하락장에 본격적으로 진입한 시기였기 때문에 거래량 증가가 가격 상승을 이끌어 내지는 못할 정도 이겠으나, 하락의 폭을 어느정도 완만하게 만들었을 가능성이 있습니다.
실제로 지수 그래프에도 11년도 상반기의 하락 기울기는 완만해진 편입니다.
하지만 4월 이후 거래량이 다시 저조해지며 연말까지 지속적으로 거래량이 적은 모습을 보여주고 있습니다.
2011년 거래량 감소가 2012년에도 지속되며 6월에는 2,000건 대로 진입하는 모습입니다.
비수기 임을 감안하여도 평균 거래량에 한참 못 미치는 모습입니다.
하반기에는 가을 철 성수기에 거래량이 일부 올라오기는 하나 평균에 못미치는 모습입니다.
2011년 ~ 2012년 거래량의 급감으로 부동산 시장은 매우 침체기에 빠져 있음을 알 수 있습니다.
가장 본격적으로 가격이 하락한 시기가 아닐까 합니다.
서울 매매 지수 그래프에서도 이 시기의 매우 가파른 모습입니다.
2013년에는 봄철 성수기 부터 거래량이 증가하여 연도별 거래량이 평균치 이상으로 회복된 모습입니다.
이전 3년에 비해 부동산 시장에 거래가 활발해지며 매수를 알아보는 사람들이 늘었음을 유추해볼 수 있습니다.
실제로도 이 시기에는 대중이 느끼는 부동산 시장은 침체가 한창이었으나,
현장에서는 소위 부동산에 사람이 돌기 시작하는 시기였습니다.
발 빠른 투자자(선진입 투자자)와 하락한 아파트 가격에 내집마련을 위해 먼저 움직이는 실수요자들이 섞여 저점을 다진 시기로 볼 수 있습니다.
실질적으로 지지난 부동산 장에서 바닥은 이 시기였습니다.
2013년에 비해 거래량이 더욱 늘어난 모습입니다.
특히 여름철 비수기에도 평균 거래량 이상으로 회복되었으며
한겨울에는 9천건을 달성하는 등 부동산 시장에 훈풍이 불어오기 시작하는 것을 볼 수 있습니다.
가격 그래프에서도 이 시기에는 완만하게 상승이 시작되는 시기였습니다.
일반 대중들에게는 하락이 멈추고 횡보하며 아무도 부동산 매수에 관심을 가지지 않는 시기였고
다른 방향에서는 전세가 상승으로 인해 전세난민 이슈가 나오기 시작한 시기였습니다.
하지만 현장에서는 이미 매수세가 붙었고
집을 알아보던 사람들이나 투자자들에게는 본격적으로 투자를 시작해도 될 시그널이 나온 시기 였습니다.
다른 곳에서 놀다가 수도권으로 돌아온 투자자들이 유입되기 시작한 시기입니다.
2015년에는 거래량이 본격적으로 늘어난 모습입니다.
3월달에 1.5만건을 넘기며 확실히 부동산 시장이 반등한 모습을 보여주고 있습니다.
전체적으로 1만건을 넘기는 모습이며
확실하게 거래량이 증가하여 일정 수준을 유지하고 있는 모습입니다.
이 정도 거래량이 상당 기간 지속되었기에 대중들에게도 부동산 시장이 움직이는 모습이 확실하게 느껴지기 시작한 시기일 것입니다.
요즘과 같이 데드캣 바운스다, 상승장이다를 논하기 시작한 시기로 볼 수 있습니다.
이 당시에 상승론자는 많이 없었고 많은 전문가들이 하락을 논하고 있었습니다.
5월 거래량이 1.5만건에 가까워 졌습니다.
이제 상승장에 진입했다고 볼 수 있겠습니다.
비수기 거래량도 평균 거래량을 웃돌고 있는 모습 입니다.
상반기 까지 거래량 증가가 지속되는 모습입니다.
이미 2017년도에 시장이 상승으로 확실하게 방향을 틀었고
이에 따라 2018년도에는 시장이 과열되었다고 판단되어 정부에서도 본격적으로 규제 대책을 내놓고 있는 상황이었습니다.
그러다가 하반기에 들어서 거래량이 급감한 것을 볼 수 있는데,
정부의 9.13 대책으로 인해 수요가 움츠러든 영향으로 볼 수 있습니다.
8월 1.5만건이던 거래량이 12월 1.5천건 까지 떨어진것을 보면 너무나도 급겨하게 거래가 감소하였습니다.
이는 인위적인 정책으로 인한 부작용으로 볼 수 있습니다.
정부 규제로 인한 거래량 급감이 상반기 까지 지속되는 모습 입니다.
반년정도 지속되던 거래량 감소가 하반기에는 다시 폭발적으로 늘어나고 있습니다.
2018년부터 2019년까지 거래량이 급격하게 감소했다가 증가하는 모습을 보이고 있는데
이러한 모습만 보아도 부동산 시장이 정상적으로 돌아가는 중이라고 보기 어려워 보입니다.
인위적인 힘이 작용해서 일시적으로 수요를 억누른 모습입니다.
냉동실에 넣어둔 고기도 바로 후라이팬에 올려놓기 보다는 냉장해동을 하루 해둔 뒤에 먹는 것이 좋습니다...
2020년도에도 거래량이 많으나,
이전 5개년도에 비하면 조금씩 거래량에 힘을 잃어가는 모습이 희미하게 느껴지고 있습니다.
6월 거래량의 정점을 찍고 줄어들다 하반기에 다시 거래량이 증가하는데,
이는 임대차 3법의 영향으로 전세가에 밀려 매매가가 동반 상승한 것으로 유추할 수 있습니다.
2021년 상반기에는 거래량이 확실히 힘을 잃은 모습입니다.
실제로 이 당시에는 서울의 상승 거래가 어느정도 마무리 되어가면서
급격한 서울 부동산 가격 상승으로 수요가 경기도로 이동해가는 시기였습니다.
그래서 21년도 상반기 서울 부동산 시장에는 돌아다니는 사람이 줄고 거래도 말라가기 시작한 시점이었지만
경기도에서는 거래가 활발하게 이루어지면서 말그대로 폭등이 일어나던 시기였습니다.
뒤늦게 오르지 않던 경기도 외곽까지 두배에 가까운 가격 상승을 이루던 시기이니
당연히 서울의 상승 동력은 빠져가던 시기였습니다.
그리고 하반기에는 9월을 기점으로 거래량이 다시 급감하고 있습니다.
추석을 기점으로 재상승이냐 아니면 하락이냐를 논하던 시기였는데, 많은 사람들이 재상승을 예측하고 있었습니다.
하지만 동력을 이미 잃어가던 시기였고,
이 당시에 대출 중단이라는 초유의 조치가 취해졌습니다.
완벽하게 수도 꼭지를 잠금에 따라 더 이상 수요가 유입되지 못하게 되었습니다.
2021년 하반기 거래량 급감에 이어 지속적으로 거래량이 줄어들고 있습니다.
지속된 거래량 감소로 가격이 하락했을 것으로 예상되며, 3월 ~ 5월 거래량이 소폭 상승하나 절대 거래량이 너무나 낮은 상태입니다.
하반기에는 거래량이 500건대 까지 떨어지며 부동산 시장이 제대로 작동하고 있지 않은 모습입니다.
실제로 이 당시에는 2월 ~ 3월 급감한 거래량으로 한차례 가격 하락이 일어났고,
4월 대선으로 정권이 교체되면서 기대감으로 부동산 시장의 운명이 결정된다는 의견이 많았습니다.
다만, 실질적으로 이전 정권의 부동산 규제를 그대로 가져가면서 하반기에 부동산 시간이 멈추어 버렸고
그래도 가격은 9월 ~ 10월을 기점으로 폭락해버렸습니다.
이후 2023년에는 1천건 미만의 거래량이 소폭 반등하며 5월 현재까지 증가하는 추세 이기는 하나
절대 거래량은 아직도 적은 편입니다.
이전 상승장 초입에서와 같이 축적된 에너지가 분출되어 나올 시기가 아닌 만큼 거래량이 갑자기 늘어나는 모습은 기대하기 어렵습니다만,
평균적인 거래량으로 회복되며 어느정도 시장이 정상화 되는 모습을 기대해볼 수는 있을 것 같습니다.
(시장 정상화는 가격 상승이나 가격 회복되는 별개로 정상적인 거래량 수준에서 시장이 운영되는 모습을 이야기 합니다.)
15년 정도 서울시 부동산 매매 거래량에 따른 시장 변화를 살펴보면서
거래량이 시장에 어떤 결과를 만들어내는지 살펴보았습니다.
2018년도의 9.13 대책 당시와 같이 정부의 규제 발표 시에는 거래량이 곧 바로 급감하는 등
가격 보다는 거래량이 수요에 대해 즉각 적으로 반응하는 모습일 보이고 있습니다.
따라서 거래량은 가격의 선행 지표로 삼아 볼 수 있습니다.
(물론 거래량과 가격 변동이 정비례 하는 것은 아니며, 시장의 상황에 비추어 대입해 보아야 합니다.)
또한, 지난 역사를 돌아보았을 때 가격 변화는 거래량의 변화보다 늦게 나타나는 것을 알 수 있습니다.
- 상승기 초입에는 거래량이 많이 나타나기 시작하나 쌓인 매물들이 소진되느라 가격이 오르지 못하다가 일정 기간 이상 거래량 증가가 지속되면 가격이 상승하기 시작하는 모습을 보여주고 있습니다.
- 가격이 상승하기 시작하면 거래량은 지속적으로 증가하고 시장에 매물들이 소진되면서 가격이 급격하게 올라가기 시작합니다.
- 반대로 하락장 초입에는 상승장 말에 증가한 거래량이 급격하게 감소하기 시작하나
매물들은 호가를 낮추지 않기에 하락 폭은 당장에 크게 나타나지 않습니다.
- 거래량 감소가 지속되면 시간이 지날 수록 버티기 힘든 매물들이 가격을 내리기 시작하고
이에 따라 가격이 하락하는 방향으로 선회합니다.
- 매물들이 쌓이기 시작하면 가격 경쟁이 붙어 점점 더 하락폭이 크게 나타나게 됩니다.
결국,
거래량은 자연적으로 가격 변동에 선행할 수 밖에 없습니다.
거래량 변동으로 인하여 시장 상황이 변하더라도 가격을 체감하는 것은 인간이기 때문에
반응이 느리고, 시장 상황에 따른 가격 변화를 인지하는 시기적 차이가 있습니다.
상승장 → 하락장에서는 가격 하락을 인정하지 않는 시기가 있고
하락장 → 상승장에서는 가격 상승을 체감하지 못하고 거래를 빨리 하기 위해 성급하게 가격을 올리지 않는 시기가 있습니다.
※ 위 두 상황에서 시장에 직접 나가보면 결국 매도자(집주인)가 시장의 상황을 인정 / 인지하고 매도 가격을 얼마에 내놓느냐에 따라 전체적인 시장 흐름의 변화가 시작되는 모습을 볼 수 있습니다.
즉, 가격이 오르고 내리는 것은 시장 상황에 따라 정해지는 것이기 때문에 이를 매도자가 결정할 수는 없지만,
그 상황에 따라 가격을 최종 컨펌하여 하락과 상승이 본격적으로 기작하는 것은 매도자에게 달려 있습니다.
(부동산 시장이 전체적으로 매도자 우위에 있는 경우가 많음을 알 수 있습니다. 다만, 시장의 큰 흐름을 매도자 개인이 거스를 수는 없습니다.)
* 시장 상황을 인정 / 인지하고 매도자가 가격을 최종 컨펌하는대 까지는 시간차이가 발생하기 때문에 거래량 변화와 가격 변화의 시간적 차이가 발생하게 됩니다.
이 시간적 차이는 거래량의 증가 / 감소가 누적될 수록 빨라지며,
시장 상황을 인정 / 인지하는 매도자들의 수가 많아지고 시기가 지날수록 추가 매도자들의 인정 / 인지 시간 격차도 좁혀집니다.
따라서 거래량이 지속하여 증가 / 감소하는 경우에도 상승장의 초입 또는 하락장의 초입에서는 거래량 증가 / 감소에 따른 가격 변화가 느릴 수 밖에 없으며,
반대로 상승장 / 하락장이 지속되는 경우에는 그 격차가 좁혀저 가격 변동이 더욱 빠르게 일어납니다.
따라서, 상승과 하락의 변곡점은 정확하게 알기가 어려우나
변곡점이 발생하는 그 시기에 시장을 돌아다니면서 거래량이 실제 현장에서 감소, 증가하는 것을 직접 느낀다면 어느정도 감을 잡을 수는 있습니다.
다만, 거래량 변동은 시기와 계절에 따라 다르기도 하고 지속적으로 증가 또는 감소할지는 모르기 때문(수요 예측의 영역)에 일정 시점에서의 단기적인 변곡점만을 예상해볼 수 있을 뿐, 전체적인 시장에서의 장기적인 변곡점(상승 전환 / 하락 전환)은 해당 시기에 정확하게 예측할 수 없습니다.
그 예시로,
9.13 대책이후 수요가 위축되어 2018년 말부터 2019년 초의 거래량은 급감하였고 이에 따라 가격도 단기간에 급격하게 하락하였습니다. 이는 정책적인 영향이 컸으나, 이 당시에 이러한 거래량이 지속될지 일시적인 것이 될지는 정확하게 예측하기가 어려웠을 것으로 생각됩니다.
실제로 이 당시에 집을 판 다주택자들도 상당수 있었습니다.
결과는 집을 팔고 땅을 치고 후회하던지, 지속해서 보유를 하면서 종부세를 정통으로 맞으며 비틀 비틀 서있던지 둘중 하나 였습니다. (....)
결과적으로 일시적 하락으로 마무리 되고 이후 더 큰 폭등이 시작되었으나, 해당 시점에서는 이를 확실하게 알고 예측하기는 어려웠을 것으로 생각됩니다.
서울 부동산 광장에서 데이터를 하나 하나 찾아보는 방법 외에
부동산 지인 등에서 거래량 추이를 그래프로 간편하게 보는 방법도 있습니다.
위 그래프를 보시면 2021년 하반기 이후로 거래량이 바닥을 치고 있는 모습을 볼 수 있습니다.
이는 2010년 하락기 때보다 더욱 낮고 길어지고 있는 모습입니다.
앞으로의 거래량 추이를 지켜보며
부동산 시장이 어떻게 변화해갈지 지속적으로 확인 할 필요가 있는 시기입니다.
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