[부동산] 전세의 본질에 대하여

 

※ 부동산 이야기는 개인의 주관적인 생각일 뿐이며,

    여러 의견들과 다를 수 있는 점 참고 해주시면 감사하겠습니다.

 

 

화곡동, 미추홀구, 동탄, 구리 등등

최근 전세사기가 가장 뜨거운 이슈로 떠오르고 있습니다.

 

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2023042508142932024 

4집 중 1집 "깎아줄게 더 살아"…역전세난 키운 '전세사기' 공포 - 머니투데이

 

이로 인해 전세에 대한 공포감이 확산되어

금리 상승으로 인해 급감했던 전세 시장이 더욱 위축될 전망입니다.

 

이에 따라 '역전세', '깡통 전세' 문제가 더욱 붉어질 전망입니다.

 

 

https://biz.chosun.com/policy/politics/2023/04/25/NEDHARUUZRCH3F3SHOJD5UMKGQ/?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz 

[속보] 행안위, ‘전세사기 피해자 보증금 先변제’ 지방세법 통과

 

대부분의 전세 문제들이 빌라 등의 저가 주택들에서 먼저 발생하고 있으며

서민들의 주거 안정이 불안해지는 만큼 정부에서도 촉각을 세우고 피해 대책마련에 매진하고 있습니다.

 

오늘 속보로는 전세사기 대상 주택의 경매 진행 시 배당 선순위 세금보다

피해자의 보증금을 우선 변제하는 법안을 통과 중에 있을 정도로 빠르게 대응하고 있습니다.

 

 

 

오늘은 많은 분들이 이용하고 계실 '전세' 제도에 대해서 조금 생각해볼까 합니다.

 

전세에 대한 이해도나 개념이 잡혀 있지 않았던 시절

전세라는 제도를 처음 듣게 되었을때 저는 이해가 잘 가질 않았습니다.

 

 

임차인의 입장에서,

"전세금을 집 주인에게 제공하고 2년의 계약기간 동안 주거를 한 후에 그 돈을 그대로 돌려받는 제도라니?"

 

"그러면 집 주인은 그 전세금을 그대로 다시 돌려줘야하는데 왜 집에 살게해주는거지? 왜 전세를 놓는거지? 이상한 제도네.. 그러면 집 주인이 이득이 없는 것이 아닌가?"

라는 생각이 먼저 들었습니다.

 

 

조금 더 시간이 흐르고,

경제에 대해서 조금 더 알게 되었을때에는,

 

"그러면 전세는 집 주인이 전세금을 2년 동안 굴려서 수익을 내려고 받았다가 그대로 주는 형태인가 보네?"

 

"목돈을 해당 기간 동안 다른 곳에 투자해서 돈을 벌고 원금을 돌려주는게 집 주인들의 목표인가보네? 그러면 집 주인들은 그 돈을 제한된 시간 동안 굴려서 수익을 만들어여 하니까 부담되고 힘들겠다.."

 

"진짜 적극적으로 투자하는 사람들인가보네?"

 

 

조금 더 시간이 흐르고,

TV를 보던 중 한 시트콤에서 전세 사기를 당하는 내용을 보게 되면서

"엥? 전세는 계약을 해서 내 돈을 주고 집에서 거주하는 것 아닌가? 공인중개사를 통해서 집 주인이랑 전세 계약을 하고 들어가는건데 사기가 발생한다고? 이해가 안되네..."

 

"근데 뭐 사기를 치는 사람도 있다니.. 전세 사기라는것이 존재하는구나... 어떻게 사기를 치는 건지는 모르겠지만..."

 

(이때 젝 보았던 전세 사기는 지금 이슈가 되는 보증금 미반환과는 약간 다른 측면이 있었습니다. 애시 당초에 이중 계약이나 집 주인이 아닌 차명으로 계약을 진행해서 전세금을 떼먹고 도주하는 사기 형태 였습니다.)

 

 

조금더 시간이 흐르고,

민법을 공부하면서 채권과 물권, 그리고 경매에 대해서 알게 되면서 '전세'라는 제도에 대해서 따로 공부를 하면서

"아.. 전세라는 제도는 사금융의 일종이구나..."

 

"법적으로 전세의 기본 성질이 주거에 대한 상품 이용이 아니고, 금전을 거래하는 것이 메인이고 이에 대한 대가로 이자 대신 주거를 하게 해주는 것이구나..."

 

"결국 전세 제도는 채권 계약의 일종이구나.. 그렇다면 정말 무서운 것일수도 있는데.. 누군지도 모르는 사람에게 고액의 돈을 빌려주는 것이네.. 대부분의 사람들이 이 부분을 인지하고 전세를 들어가는 걸까?"

 

 

부동산에 대해서 공부한 후

"아! 집 주인들이 전세금을 받아서 그걸 어디에 보관하고 투자하면서 불려서 원금을 돌려주는 시스템이 아니구나..."

(물론 이런 경우도 있습니다.)

 

"애시당초 집을 구매하기 위해 전세를 놓는 비율이 높구나, 전세금을 받는 다는 자체가 이미 집을 구매한다는 투자에 포함되어 있는거구나"

 

"혹은 그 돈으로 집주인들은 또 다른 집을 구매하는데 투자하는 구나..."

 

 

주택임대차 보호법(+ 전세의 역사)과 경매에 대해서 알게 된 후

"경매 제도가 신용과 채권에 있어서 매우 중요한 역할을 하는 구나..."

"전세는 채권이지만 주택임대차보호법을 통해서 물권화 되면서 많은 보호를 받는구나"

 

"하지만 그 보호의 영역 안에서 실제로 손실을 보장해 주는 것이 바로 전세로 거주하는 그 부동산 자체네? 그 집 자체가 담보의 역할을 할 수 있도록 주택임대차보호법이 경매 과정에서 전세입자의 대항력을 만들어주거 보호해주는 것이구나"

 

 

전세 사기에 대해서 조금 더 공부한 후

"전세 제도를 보호해주는 최후의 보루가 거주하는 부동산이고, 이걸 담보라고 생각하면 이 부동산의 금액이 내가 빌려준 전세금보다 비스하거나 낮을 경우 문제가 발생할 수 있겠구나..."

 

"그래서 전세가율이 높은 곳에는 전세를 들어가지 말라고들 하는구나"

(참고로, 전세권과 우리가 흔히 계약하는 전세 계약은 다른 단어 입니다. 하지만 주거에 이용된다는 점에서는 같다고 생각해도 큰 무리는 없습니다.)

 

 

결국에 전세 제도를 주거의 측면에서 생각해 보면

- 사회초년생들에게 목돈 마련의 발판을 마련해줌과 동시에

- 월세 대비 높은 경쟁력으로 월세의 상승을 막아주며

  (명목적인 주거 비용이 거의 들지 않음)

- 임대차보호법을 통해 2년이라는 시간동안 안정적인 거주를 보장받을 수있는 제도 입니다.

 

하지만,

전세 제도를 사인간의 금용이라는 측면에서 본다면

- 고액의 현금을 타인에게 대여하는 행위가 기본이며

- 이에 대한 대가로 (이자 대신) 일정 기간 거주를 보장 받는

- 금전 대여 '계약' 입니다.

- 이 과정에서의 안정장치는 공인중개사 입니다.

 

또한,

- 금전 대여 계약을 어길 경우를 대비해 상호간 담보할 수 있는 것이

- 임대인 입장에서는 보증금이며

- 임차인 입장에서는 경매를 통한 부동산의 현금화 입니다.

   (전세권을 설정하지 않으면 보증금 미반환 소송을 해야하긴 합니다.)

 

 

최근 전세 사기 및 보증금 미반환 사고들로 인하여

많은 사람들이 고통을 받고 있습니다.

 

작정하고 기획한 전세 사기범들은 사법의 처리에 따라 엄벌을 받아야 하겠지만

 

임차인들도 전세라는 제도의 본질에 대해 이해하고 그 구조를 알아서 이러한 사태를 미연에 방지할 수 있습니다.

또한, 이러한 구조를 알고 있음에도 불구하고 여러가지 유인들로 인해서 위험한 전세를 들어가는 것은 반드시 지양해야 합니다.

 

거주의 문제가 개입되어 있고

대부분의 전세금이 서민드르이 전재산인 만큼 그 고통은 헤아일 수 없겠지만

많은 임차인들이 전세에 대해 깊게 이해하고 공부하여 사고를 사전에 방지하셨으면 좋겠다는 의미로 글을 남겨봅니다.

 

기본적인 전세의 본질이 개개인간의 금전 대여 계약인 만큼

피해를 받으신 분들은 안타깝지만 국토부에서도 보상이 어렵다는 답변을 하는것이 아닐까 합니다.

 

 

위에서 적었듯이 전세는 우리나라에 존재하는 매우 특이하고 장단점도 뚜렸한 제도 입니다.

 

현재는 전세 사기 이슈로 인해 공포감이 급격히 확산되고 있고

이에 따라 전세에 대한 수요가 급감할 것으로 예측되어 있습니다.

일부에서는 이 기회에 전세 제도를 없애자는 목소리도 나오고 있습니다.

 

하지만

전세는 임대인 뿐만 아니라 임차인의 입장에서도 많은 장점을 가지고 있는 제도 입니다.

 

당장의 문제로 인해 전세의 위험성이 부각 되고 있긴하나,

이를 없앴을 경우 장기적으로 임차인의 거주 여건을 더욱 불리하게 만들 수 있기 때문에에 깊게 생각해보아야 할 문제 입니다.