[부동산] 물러설 곳을 잃은 임차인, 가격은 왜 상승하는가?

※ 부동산 이야기는 개인의 주관적인 생각일 뿐이며,
    여러 의견들과 다를 수 있는 점 참고 해주시면 감사하겠습니다.

 

 

주거비로 월급의 1/3을 쓸 수 밖에 없고

관리비, 고정 지출을 더하면

숨만쉬어도 월급의 절반 가까이를 지출해야 하는 현실

 

그런 상황을 타계해보고자 행복 주택 등의 임대주택으로 쏠려

높은 경쟁률을 뚫어야하는 청년층의 현실이 사회적 문제로 대두되고 있습니다.

 

저 역시 그러한 청년들의 모습을 직접 옆에서 보고 듣고 할 기회를 접하면서

많은 생각이 들게 되었습니다.

 

 

2020년 하반기,

임대차 3법 시행 이전을 기준으로 현재 상황을 보겠습니다.

 

 

월세는 이미 폭등에 가까운 수준으로 올랐습니다.

전월세 전환률이 유래없이 높은 수준에 이르렀고

 

전세 사기 이슈화로 인한 월세 전환의 가속화 등으로 인해

상위 주거형태인 아파트 월세의 상승은 물론

하위 주거형태인 빌라의 월세가 상승하고

빌라에서 밀려난 임차인들이 고시원, 쪽방, 원룸 등으로 향하며

정기적인 주거지라고 할 수 없는 최하위 주거 형태까지

속속들이 임차인들이 들어차며 월세 상승을 이루어 냈습니다.

 

그러고 나서 현재는 조금 진정되면서 상승폭도 주춤해진 상태 입니다. 

 

 

전세는 임대차 3법 이후 폭발적으로 상승했습니다.

그러고 2022년도에 단기간에 폭락했습니다.

 

하지만 상승했던 만큼 하락하지는 않았습니다.

3억이던 전세가가 6억으로 폭등한 이후 4~4.5억으로 폭락한 셈입니다.

따라서, 결과적으로 상당 수준 올랐습니다.

 

특히나 2021년도에 계약 갱신권을 사용한 분들을 기준으로 본다면

당장 계약만료 이후 상승한 전세가를 감당해야 합니다.

 

그러고 나서 전세가는 다시 급격히 상승하려는 모습을 보여주고 있습니다.

 

 

https://fat-fox.tistory.com/34

[부동산] 월세가 오른다는 것의 의미를 생각해보셨나요?

 

 

"월세가 오른다는 것의 의미를 생각해보셨나요?"

 

 

 

요즘 소폭 하락한 곳도 있지만, 전반적으로 월세는 급격히 상승했습니다.

 

최근 급격한 월세 상승의 피로감이 누적되고

가산 금리가 빠지며 전세 대출 이자가 월세와 경쟁하는 4% 대로 내려오자

다시 월세보다 전세가 나아지는 상황이 도래했습니다.

 

위 글의 요지도

월세의 상승이 의미하는 바는 결국 주거 비용의 최하단 상승이며

전월세의 상승 핑퐁 게임, 그러다 매매로 까지 번지는

주거 안정 측면에서 보자는 결코 좋을 것이 없다는 것이었습니다.

 

엘스 30평형대 매매 / 전세가 추이  (출처: 호갱노노)

 

아직 부동산 시장은 전반적으로 좋지 않고

일부 단지를 중심으로 가격이 변화하고 있지만

그 전반적인 흐름의 보아야 합니다.

 

엘스의 시세가 부동산 전체를 대변할 수는 없지만

주요 단지들을 중심으로 매매가는 물론

전세가도 다시 상승하려는 모습을 보여주고 있습니다.

 

하반기로 갈 수록 전세가의 추이를 유심히 지켜보아야 합니다.

 

 

그렇다면, 

아직 기준금리를 인하하기 이전인데도 불구하고 이러한 현상이 벌어지고 있을까요?

 

전세와 월세의 비용이 다시한번 교차하는 지점에 도달했기 때문입니다.

월세는 계속 오르고 vs 전세 대출 이자는 하락하니

 

그 동안 월세로 이동하였던 임대 수요가 전세로 옮겨하는 것으로 보입니다.

 

 

2022년 일년 동안 미연준이 기준금리를 급격하게 올리며

우리나라 기준금리도 가파르게 따라 올라갔습니다.

 

가장 금리 급등기였던 2022년 2월 ~10월 사이의 우리나라 기준금리는 보자면

1% 후반대에서 3%까지 약 2% 정도 상승한것을 볼 수 있습니다.

 

이 당시 전세대출 금리는 6%, 높으면 7%까지 치솟았고

주택담보대출 금리도 5 ~ 6% 까지 올라가며 곧 8% 이상을 찍을것이라는 비관론이 우세했습니다.

 

그런데 이상한 점이 있습니다.

기준금리가 2% 후반이었음에도 불구하고

대출 금리가 6% 이상 나왔다는 것은

 

가산금리가 최소 3% 이상 ~ 4% 가량 나왔다는 이야기인데

기준금리와 대출금리의 차이인 가산금리는

일반적으로 2% 내외로 형성됩니다.

 

그래서 금리 인상 시기 이전인 2021년도 하반기에

어떤일들이 일어났었는지 살펴볼 필요가 있습니다.

 

모든 대출을 틀어막는 정책을 실시했는데요

당시에는 정상적인 차주들조차 기본적인 대출을 받는것이 불가능할 정도였습니다.

 

의도한것인지는 모르겠지만(...) 이런 상황에서

은행들은 높은 가산금리를 붙여 대출을 내어줄 수 있었고

급격하게 오른 기준금리 이상으로 시중 금리가 형성되었습니다.

 

기준금리 상승분 이상의 가산 스프레드가 있었다는 말이죠

 

이에 따라 기준금리가 상승하는 상황속에서도

시중 금리가 하락하는 시기가 있었습니다.

 

현재는 특례보금자리론 등의 정책 모기지론이 등장하면서 은행들도 앞다투어 금리를 내려 4%대로 주택담보대출 금리가 내려온 상태입니다.

 

부동산 시장이 얼어붙으면서 세수만 부족해진건 아닐겁니다...

고금리 장사를 했던 은행들이 앞다투어 금리 인하 경쟁을 하고 있는 상황도 벌어지고 있습니다.

고객이 없다면 경쟁력을 갖추어야 할테니까요

 

 

비용으로 날라가는 월세에 대한 피로감

월세보다 낮아져 가성비 있어진 전세대출 이자

하위 주거지로 밀려났던 수요의 복귀

 

이것들이 맞물려 하반기 시장에서는 전세 수요의 변화가 지속될 것으로 보입니다.

 

물론 최고점에 전세를 받는 임대인들의

역전세 고비는 별도로 있을 것입니다.

 

이러한 금융적인 요인뿐만 아니라

7년이상 지속적으로 사라져온 다주택자와 

신규 임대인의 유입을 막는 정책

공사비 급등 등으로 줄어만 가는 착공 실적

이미 확정된 부족한 공급물량

 

위와 같은 구조적 문제들이 더해져

매매 시장의 흐름은 어떻든

임차 시장의 장기적인 흐름은 어느정도 예상되는 것이 아닌가 싶습니다.

 

아니 이미 코 앞으로 다가온 것일 수도 있다는 생각이 듭니다.