오늘은 기회가 닿아
대구에 다녀왔습니다.
대구 부동산 시장은 지금의 부동산 시장이 얼어 있는 분위기가 오기 전,
작년 말 대출 규제로 부동산 시장이 주춤하기 이전 부터
조금씩 안좋아지고 있었습니다.
- 다른 지역에 비해 2010년 중반부터 쉬지 않고 상승했던 점,
- 대구 지역 재건축, 재개발 진행으로 신축 공급이 지속적으로 이루어지고 있는 점,
- 대출 규제 및 금리 인상 등과 맞물려 최근 부동산 시장이 얼어붙고 있는 점,
위 사항 등이 복합적으로 작용하고 있다고 볼 수 있습니다.
개인적으로 판단해 볼때는 수급 상황에 따라 수요대비 공급이 과도하게 많다는 점이 가장 크게 작용하지 않았나 싶습니다.
(엄청난 공급과 수요의 지속적인 감소 + 시장 상황에 따른 수요의 추가적인 급감)
작년 까지는 수요, 공급 논리에 따라 과다 공급으로
한동안 어려운 시장이 계속되다가 25년 이후 반등 한 것으로 예상한 분들이 많았습니다.
그래서인지 23년 ~ 24년도 경 진입을 생각하시던 분들이 많았는데요,
현재는 수도권을 비롯한 전국 부동산 시장의 안좋은 상황으로 인하여
대구 부동산 시장의 장기 전망 조차 비관적으로 보는 추세가 늘어나는 것 같습니다.
특히, 수도권의 고분양가 논란과 청약 경쟁륙 하락은
지속적으로 과다한 공급 물량이 예정되어 있는 대구 청약 시장에는 직격타로 작용하고 있습니다.
그래서 오늘은 대구의 청약 시장을 살짝 살펴보고 왔습니다.
고속버스를 타고 서대구 터미널에 도착했습니다.
대구 북구는 산업단지를 끼고 있어 다른 지역에 비해 개발이 더딘 편입니다.
서대구 터미널 바로 앞에는
대구 지하철 3호선 만평역이 있습니다.
대구에는 지하철 노선이 1~3호선이 있는데,
그 중 1~2호선은 흔히 생각하는 지하로 다니는 중전철이고
3호선은 위 사진에서 보이는것 처럼 전 구간 지상으로 설치된
모노레일 3량 열차 입니다.
그래서 인원 수송량도 적고, 속도도 상대적으로 매우 느립니다.
< 대명 자이 그랜드 시티 >
첫번째로 방문한 모델 하우스는 "대명 자이 그랜드시티" 입니다.
단지 명에서 알 수 있듯이 2,203세대의 대단지 입니다.
1만 세대, 5천 세대 단지들도 심심치 않게 찾아볼 수 있는 수도권에 비하면 그렇게 엄청나게 많은 세대수는 아니지만,
대구 내에서는 꽤나 큰 규모의 사업장입니다.
대구가 공급이 많다고는 하지만,
대다수가 1,000세대 내외 규모의 단지이거나 300세내 이내의 주복인 경우가 많기 때문입니다.
방문 했을 때에는 청약 직전이었는데요,
그래서 별도의 홍보나 상담은 필요한 사람들에게만 제공하고 있었고
이 날은 주로 타입별 모델 하우스를 확인하는 것에 주력하고 있었습니다.
참고로, 현재는 청약 접수를 마치고 경쟁률이 발표된 상황입니다.
대명 자이의 경우 애매한 위치에 있습니다.
지하철 역과도 가깝지 않고, 달구벌 대로와도 거리가 조금 있습니다.
지방의 입지를 분석할때 신경써야 하는 부분이
- 서울, 수도권보다 도시의 규모가 작아 주요 입지에서 조금만 떨어져도 입지상 열위가 더 크게 작용.
- 지하철의 중요도가 수도권 보다 낮으며, 차량을 통한 이동 편리성이 수도권에 비해 상대적으로 더 중요.
- 학군지에 대한 중요성이 입지를 결정하는 요소에서 크게 작용.
이 정도로 정리 할 수 있습니다.
위 사항을 가지고 개인적으로 대명 자이 그랜드시티를 판단해보자면,
대구의 메인 스트림인 2호선 라인(달구벌 대로)와 상당히 떨어져 있어 차량을 통한 교통과 지하철 접근성이 모두 떨어지는 점, 그리고 인근 기존 학군이 형성 되어 있는 지역이 아닌점을 감안하면 그렇게 좋은 입지라고 보기는 애매합니다.
물론, 단지 왼쪽의 성당로가 왕복 6차선 도로에 일직선으로 달구벌 대로와 접속하고 있어 어느정도 차량 접근성을 보완해주기도 하고 인근 청라언덕 ~ 반월당 사이에 신축 단지들이 들어서면서 추후 학세권이 어느정도 개선될 여지가 있기는 하지만.. 그것도 어느정도 한계가 있습니다.
대명 자이도 이러한 부분들이 모두 분양가에 반영되어,
현재 분양하는 달구벌 대로 인근 타 단지들에 비해 낮은 편입니다.
전용면적 84㎡ 기준 5억 중반대를 형성하고 있으며,
중도금 무이자 / 발코니 확장비 무상 옵션을 제공하고 있습니다.
그래도 기타 옵션을 모두 포함하면 5억 후반 ~ 6억 중반 정도의 금액이 형성됩니다.
7억 ~ 9억 사이의 분양가로 분양하는 타 단지들에 비해 1~2억 정도 낮은 가격입니다.
하지만, 상대적인 분양가가 낮다고 하여도 그것은 입지나 기타 조건에 따른 것이고
문제는 절대 분양가가 높다는 점 입니다.
상승한 대지 가격과 금융 조달 비용, 그리고 높아진 건축비를 계산해본다면 최소 분양가가 있겠지만
기축 부동산 가격이 급락하는 상황에서 이정도의 가격을 감내하고 진입하는 사람은 적을 것이라고 예상 됩니다.
임장을 다녀온 후 바로 경쟁률이 발표 되었습니다.
위에 예상한 것 보다 상당히 처참한 경쟁률을 보여주고 있습니다.
일부 허수 청약수를 감안한다면 더욱 심각한 수준이고
저 물량에서 계약자가 얼마나 될지도 미지수일것 같습니다.
동호수 선착순 지정까지 가겠지만 얼마나 걸릴지 예상하기 힘들어 보입니다.
사업에 차질이 생기지 않으면 좋겠네요
비슷한 케이스로 애매한 입지에
전용면적 59㎡를 4억 중반에 분양한 달서 SK VIEW도
최근 미분양 물량을 거의 떨어낸걸 보면 정확한건 시간이 지나봐야 알 것 같습니다.
(개인적으로는 달서 SK VIEW의 입지가 조금 더 낫다고 생각합니다만...)
다만, 이렇게 대단지 미분양이 생긴다는 것은
부동산 시장의 심리에도 악영향을 미치며 인근 분양하는 단지나 개발 사업장에게도
큰 영향을 미치니 낙관적으로만 보기는 힘들어 보입니다.
대구 부동산 시장에 빗댄 이야기는 여기까지 하고
혹시나 대구 지역에서 실 청약을 고민하시는 분들을 위해서
모델하우스에서 느낀 상품에 대한 느낌들을 조금 적어보겠습니다.
(실내는 촬영이 금지되어 있어 별도로 사진을 찍지는 못하였습니다.)
모델 하우스에 방문하는 사람들 수가 주말인 것을 감안하면 그렇게 많은 것은 아니었지만,
그렇다고 썰렁한 것도 아니었습니다.
주차장은 대기가 많아 계속 만차인 상태였고,
내부에서도 둘러보는 사람들과 상담을 받는 사람들
그리고 조합원 계약자 분들도 보였습니다.
주택단지 지역에 들어서는 대단지 아파트인 만큼 관심을 가지고 있는 분들이 많아 보였습니다.
물론 시장 상황상 청약 통장을 이용할 필요 없이 원하는 동호수 지정까지 갈 확률이 높기 때문에 위의 경쟁률 처럼 1순위 청약을 쓰시는 분은 없겠지만, 투자를 제외하고 실거주 측면에서 관심을 가지는 지역 분들도 적지 않게 있을 것이라고 생각 합니다.
대구 분양시장은 현재 원하는 동호수를 줍줍하는 시기이니까요..
단지 구성을 보자면 대단지 답게 내부 조경을 잘 만들어갈 것 같았습니다.
북서쪽에는 기부 체납하여 공원이 들어설 예정이고,
서쪽 도로변으로는 오피스텔 동과 소형 평수 동이 배치되어 있습니다.
또한 주상복합 주택과 병원이 기존에 자리 잡고 있어
111, 110, 109동은 저층 세대는 어느정도 시야가 가려지는 것을 감안해야 합니다.
남향의 조망이 좋은 106동은 전용면적 101㎡ 타입으로 구성되어 있고
역시나 절반 이상이 조합원 매물로 되어 있긴 하지만 고층 세대도 절반은 있는 셈이니
관심 있으신 분이 있다면 알아보셔도 좋을 것 같습니다.
그리고 지역이 경사진 곳이라
왼쪽 동과 오른쪽 동의 고저 차이가 있습니다.
개별 상품적인 측면에서 보자면,
위 평면도를 보시면 흔히 보실 수 있는 84타입 잘 빠진 4베이 구조 입니다.
실제 모델하우스에서 보면서 조금 특이하다고 느꼈던 것이
침실3과 침실 2의 크기가 조금 다릅니다.
그리고 서비스 면적이 넓어 전체적으로 공간이 넓게 나왔고
침실 공간을 조금 작게 만드는 대신 거실과 부엌의 공간을 넓게 배치했습니다.
또한 옵션에 따라 다용도실을 확장해 주방을 넓힐 수 있는데,
모델하우스에서는 이 옵션이 적용된 모델을 설치해놨기 때문에
주말이 엄청 크고 넓어 쾌적하게 느껴집니다.
이는 대구에서 최근 분양하는 다른 단지들도 비슷하게 적용하고 있어 보였는데,
대구 아파트의 특징인지, 최근의 트렌드 인지는 모르겠지만
주방과 거실에 확실히 힘을 쏟고 있다는 것이 체감되는 구조였습니다.
안방 드레스 룸에 창문이 달려있어 환기에 용이한 점도 좋아보였습니다.
다만 실외기 실을 침실 발코니 쪽에 설치한 점은 아쉬웠습니다.
최근 신축 아파트들에서는 실외기 실에 전열기가 함께 설치가 되는데
작동시 전열기 소리가 꾀 크기 때문에 침실에서는 상당히 거슬립니다.
부엌의 보일러 실 위치에 실외기가 설치되는 아파트들은 그런 부분에서 장점이 있을 것 같습니다.
어린 아이 1명 이하인 가정에서는 충분히 좋아보였습니다.
다만, 상대적으로 작은 방 크기가 작아 성장하는 자녀를 둔 집에서는 조금 방이 좁을 수도 있겠다 싶었습니다.
수납 공간도 잘 마련이 되어 있었으나,
이는 옵션에 따라 달라지는 부분이라 실제로 관심이 있으신 분들은 모델 하우스에서 확인해보시면 좋을 것 같습니다.
방문한 나머지 모델 하우스들은 다음 글에서 이어서 이야기하도록 하겠습니다.
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