[부동산] 다주택자와 임대차 시장으로 바라본 부동산

 

※ 부동산 이야기는 개인의 주관적인 생각일 뿐이며,

    여러 의견들과 다를 수 있는 점 참고 해주시면 감사하겠습니다.

 

 

매매 가격 급락에 이어 전세가 하락, 거기에 월세가 하락까지

연일 부동산 시장에는 안좋은 소식들이 들려오고 있습니다.

 

 

[관련 기사]

https://v.daum.net/v/20221123073301145

"갑자기 3억을 어디서 구하나"…화곡동 집주인들 '패닉'

 

최근에는 전세가 급락으로 인해

계약갱신청구권을 사용한 임차인들이 중도 해지를 요구하면서

갱신 후 2년 만기가 도래하기 전 역전세를 맞이하는 집주인들이 늘고 있습니다.

 

 

현재, 우리나라의 주택임대차보호법에서는 

묵시적 갱신과 마찬가지로 임대차 계약갱신권 사용 이후에는

임차인이 3개월의 기간을 두고 해지를 요청하면,

 

임대차 기간이 만료하기 전이라도

언제든 계약을 해지할 수 있도록 보장하고 있기 때문입니다. 

 

「주택임대차보호법」  상 계약갱신권 후 해지 권리 (출처: 법제처 홈페이지)

 

 

임차인을 보호하기 위한 장치로 마련된 법이지만,

이러한 법의 강제로 인하여 반사적으로 임대인은 큰 위험을 지게되는 셈 입니다.

 

임대인에게는 시장에서 자유롭게 거래할 권리를 일부 침해 받은

너무나도 불리한 패널티인 셈입니다.

 

 

속칭, '임대차3법'이 통과된 당시에는 부동산이 급등하는 시기였기 때문에

이러한 부분이 부각되지 않았고,

오히려 계약갱신 자체로 많은 임대인과 임차인들이 갈등을 겪었습니다.

 

거주 보장기간이 2년에서 강제로 4년으로 늘어남에 따라 

전세가격도 2배 가량으로 뛰어오르게 되었습니다.

 

자유시장을 침해하고 누군가의 권리를 해하면 당연하게 발생하는 부작용 입니다.

 

민주주의 시장에서는 침해 당한 권리를 100% 그대로 순응하지 않고

경제 주체들이 자유의사에 따라 대응해 나가기 때문입니다.

 

 

물론, 법과 같이 강제하는 부분에 대해서는 직접적으로 반발할 수 없습니다.

임대인들이 하루 아침에 갱신권을 소급하여 인정해줄 수 밖에 없는 것과 같이 말이죠

 

다만, 다른 방법을 찾아 대응하고 이에 따른 부작용이 발생할 뿐 입니다.

임대인이 실거주를 사유로 갱신권을 거절하거나,

전세 매물을 거둬들여 전세가격이 급등한 것과 같이 말이죠.

 

 

반대로, 집값 하락이 심화되는 현재 상황에서는 어떤 방향으로 흘러갈지 지켜보아야 합니다.

 

거래량 실종으로 매도자들이 매매 물량을 전세 물량으로 돌리면서

안그래도 안나가던 전세 매물이 적체되면서 전세가격이 추가적으로 힘을 잃고 하락하고 있습니다.

그렇기에 중단기적으로 보았을때 전세가격의 하락은 지속될 것으로 보입니다.

 

 

이런 상황이 지속되는 가운데, 한가지 생각이 문득 들었습니다.

고금리와 수요력 상실로 그 어느때보다 집주인들이 힘든 시간을 보내고 있는 기간이 길어지고 있습니다.

 

또한, 지난 정권에서는 다주택자를 축소하는 방향으로 정책을 펼쳐 왔고

이에 따라 다주택자들이 실제로 많이 감소하고 있는 추세입니다.

 

장기적으로 볼때 다주택자는 한동안 감소세를 유지할 것으로 예상이 되고 있습니다.

그런데 현재는 외부적 경제 요인과 수요의 극심한 감소로 

(다주택자의) 절대 공급량과 상관없이 상대적인 공급량이 상당히 많은 편입니다.

 

반대로, 일반적인 평년과 비교했을때

수도권의 공급량이 많은 편도 아니고, 하락기에는 재건축·재개발이 진행되기 어렵기 때문에

신규 물량의 공급도 감소세를 나타낼 것으로 보입니다.

 

 

그렇다면 장기적으로 보았을때,

주택은 신규 공급의 감소와 함께 다주택자의 지속적인 이탈로 기축 공급도 감소해갈 것으로 예상됩니다.

주택 임대차 시장에서 공급자의 절대 수가 줄어드는 셈입니다.

 

자본주의 경제체제에서 공급자의 감소는 장기적으로 소비자들에게 힘든 결과를 가져다 줍니다.

적절한 예시가 될지는 모르겠지만,

현재 우리가 지불하는 높은 음식 배달료도 공급자의 감소로 이전과 다르게 변모해버렸습니다.

(단순 배달원의 감소가 아닌 배달 서비스를 제공하는 플랫폼 제공자의 감소)

 

시장에서 공급자의 감소는 단순히 가격에만 영향을 미치는 것이 아니라

공급되는 상품의 다양성과 시기 적절성 등에도 변화를 가져다 주기 때문에

결국 수요자들의 선택지에도 변화가 생기게 됩니다.

 

 

물론, 지금 전세가가 다시 상승할 것이다라는 이야기를 하는 것이 아닙니다.

일전에도 월세의 상승에 대해서 글을 쓴 적이 있었는데,

 

그때와도 마찬가지로,

단순하게 매매 시장을 포기하고 임차시장을 선택하고 관심을 끌 것이 아니라

 

장기적인 관점에서 부동산 시장을 바라보며

임대차 시장이 어떠한 방향으로 흘러갈지 지속적으로 지켜보아야 하지 않을까 생각됩니다.