오늘은 고덕동에
임장을 다녀왔습니다.
고덕동은 행정구역 상 강동구에 속한 동네로
대규모 재건축을 통해 변모한 동네 입니다.
고덕동은 부동산에 관심이 조금이라도 있는 분들이라면
한번쯤을 들어봤을 법한 동네 입니다.
흔히 '고덕' 이라고 칭해서 부르며
사실상 명일동, 고덕동, 상일동 일대를 일컬으며 혼용되고 있습니다.
고덕로를 중심으로 북쪽은 고덕동이고
남동쪽은 상일동, 남서쪽은 명일동 입니다.
그럼에도 불구하고 상일동의 아파트들은 모두 고덕이라는 명칭을 사용하고 있습니다.
(재건축 이전에도 단지명이 고덕 주공이기는 했습니다.)
그래서 오늘은 정확히는 고덕동이 아닌
상일동역 부근에 위치한 고덕 명칭이 붙은 신축 단지 인근에 대한 이야기를 해보겠습니다.
상일동역 인근 지역에 대해서 조금 더 알아보자면,
연식이 오래된 5층 이하 저층 주거 단지부터 재건축이 시작되면서
크게 수혜를 입고 입지가 상승한 지역 입니다.
매머드급 신축 단지로 쾌적해진 생활환경과 더불어
강일동, 하남 미사지구의 완성으로 충분한 배후가 마련되었고,
이에 따라 5호선(분기선)이 개통하는 등 교통 여건도 크게 개선이 되었습니다.
또한, 배재고등학교를 비롯해 예전부터 학군지로서 어느정도 기반이 마련되어 있던 동네이다 보니
지난 부동산의 지속된 상승장 속에서 급격한 상승이 이루어졌습니다.
그렇다보니 현재 하락장에서는 하락을 선도하는 지역으로 각종 뉴스를 통해 이목이 집중되고 있습니다.
고덕의 대장하면 상일동 고덕 아르테온을 떠올리실 겁니다.
그라시움과 함께 강동구의 핵심 단지로 자리잡고 있는데,
최근 부동산 거래절벽이 지속되다 보니 34평 기준으로 전고점 19.8억 선에서
현재는 13억 선으로 거래가 되고 있는 실정입니다.
고덕 지역의 시세 하락이 진행된지는 시간이 조금 경과 했고,
인터넷을 통해서는 하락한 시세에서 거래들이 조금씩 이루어지고 있는것이 확인되기 때문에
실제 현장의 분위기는 어떤지 파악해보기 위해 방문했습니다.
상일동역 인근은 여러번 방문했던 지역이기 때문에
이번에는 지역을 둘러보기 보다는 부동산에 방문하여 현장의 분위기와
실제 거래가 얼마나 이루어지고 있는지 확인하는 것에 주력했습니다.
여러 단지들 중에서도 고덕 그라시움의 전용 59㎡의 시세 확인에 주력했습니다.
지난 상승기동안 그라시움의 59㎡의 시세는 84㎡의 70% 후반을 유지했는데요,
최근에는 70% 초반으로 갭이 좁혀지고 있습니다.
이런 상황에서 매수를 고려하고 있다면 더 큰 평형을 고려하는것이 유리하기 마련이지만
그라시움의 전용 59㎡의 실거래가 10억 미만으로 이루어지고 있기 때문에
이런 급매를 잡을 수 있다면 자산 포트폴리오에 반영해도 좋겠다는 생각에 방문했습니다.
[부동산 방문]
결과만 말씀드리면 부동산에 방문해서 앉지 못했습니다.
(아실 분들은 잘 아시리라 생각을...)
역시나 소문듣고 찾아가면 먹을게 없다고 했던가요.. 그라시움은 이미 훈풍이 지나간 이후였습니다.
단적으로 전용 59㎡ 상품들은 급매를 포함 대부분 소진되어 매물이 없는 상황이고,
가격이 조금 오른 10억 이상의 몇몇 매물들만 조금 남아 있는 상황이었습니다.
(물론 모든 부동산을 방문해본것이 아니기 때문에 보유 물건에 따라 조금씩 다를 수 있습니다.)
전용 84㎡ 또한 급매가 모두 소진되었고, 실제 출발 가능한 물건들은 모두 15억 이상이었습니다.
그래도 매력적인 가격의 59㎡ 매물이 한개 있긴 했지만 미리 방문 일정을 조율하지 못했던지라
집을 보고오지는 못했습니다. 해당 물건도 조만간 나갈 것 같았습니다.
부동산에서 얻은 정보들을 조금 정리해보자면,
- 고덕 지역은 조정지역 해제 이후 취득게 중과가 풀리면서 갭 매수자들이 붙어 1~2주 전 급매가 대부분 소진되었습니다.
- 그 탓에 적당히 싸게 내놓았던 매물들은 모두 거두어들였고 호가도 오르고 있는 상황입니다.
- 전국적으로 전세가가 떨어진 만큼 그라시움도 전게가가 5억으로 내려온 상태이지만, 워낙 수요는 탄탄하다보니 전세를 빼는것에는 크게 문제가 없다고 합니다.
- 다만, 하락한 가격대를 보고 매수하려는 매수자들과 이미 수요 상승을 파악한 집주인들간의 갭이 있어 거래 성사가 바로 되지는 않는 상황입니다.
- 그럼에도 불구하고 급매를 바로 소진되고, 집주인들은 매물을 거둬들이고 있기 때문에 호가는 상승하고 있는 상황입니다.
뿐만아니라,
직접 현장에서 본 열기도 상당히 따뜻했습니다.
그라시움 인근에는 부동산이 상당히 많은데, 대부분의 부동산에 매수 문의중인 팀들이 있었고
주차장에서도 볼 수 있을 정도로 부동산을 보러 온 사람들이 많았습니다.
사무실에서도 이미 소진된 물건에 대한 매수문의와 물건을 거둬들이는 전화로
소장님들이 매우 바쁘셨습니다.
고덕동보다 하위 입지인 지역에서도 어느정도 따듯한 기운이 감도는 느낌을 확인했기에
상황이 조금씩 변해가는것이 실감되었습니다.
결국, 생각했던 가격대의 매물은 찾을 수 없었습니다.
소장님께서는 한달정도 더 일찍 움직이셔야 했다고 안타까워 하셨습니다.
앞으로 시세추이가 어떻게 변화할지는 모르겠지만
부동산의 저점은 소리없이 지나가는 것이 맞는 것 같습니다.
실제로 임장을 가보시면 알겠지만
고덕동 일대는 정말 쾌적하고 깨끗하게 동네가 정비되어 있고
상권도 어느정도 잘 형성이되어 있어 살기 좋은 동네 입니다.
다만, 5호선은 분기 노선이다보니 반쪽짜리 지하철이라는 오명을 가지고 있고
실제로 지속해서 대중교통을 이용해 이동해본 결과 불편한 점이 있었습니다.
고덕동의 물리적인 위치 자체는 강남을 기준으로 조금 먼 감이 없지 않아 있습니다.
자차 이용도 올림픽 대로를 통해 암사 IC를 이용하면 빠르게 접근이 가능하지만,
출퇴근 시간 교통량을 생각하면 그것 또한 만만치 않고
도심지 도로 교통망 또한 잠실 - 강동구청 - 천호 - 명일을 뚫고 와야한다는 점과,
이 지역을 지나는 도로의 차선들이 넓지 않은 문제가 있습니다.
9호선이 개통하여 고덕역을 지나게 되면 교통 여건이 더욱 크게 개선되겠지만,
아직은 시간이 필요하고, 이에 따른 상승분도 가격에 일부 반영되어 있습니다.
이러한 점들이 입지대비 급격한 상승이후 급격한 하락을 만들어냈다고 보여집니다.
하지만,
택지지구라고 해도 좋을 만큼 잘 정비된 동네, 그리고 탄탄한 학군지 등
고덕만의 수요를 만들어낼 이유는 충분하다고 봅니다.
상대적인 가격이 맞지 않아 급등 급락을 맞을 수는 있지만
절대적인 가치 자체는 매우 좋은 지역입니다.
조금씩 불어오는 훈풍이 지속될지 지켜보는 것도 좋은 공부가 될 것 같습니다.
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