[부동산] 실거래 데이터로 살펴보는 유의미한 흐름 (2023년 2월)

※ 부동산 이야기는 개인의 주관적인 생각일 뿐이며,

    여러 의견들과 다를 수 있는 점 참고 해주시면 감사하겠습니다.

 

 

2023년 2월 현재,

부동산은 지난해부터의 지속적인 하락세가 이어지고 있고

2022년도를 휩쓸었던 급격한 금리 변동(인상)의 기조는 조금씩 누그러지고 있습니다.

 

인플레이션이라는 이슈를 가장 많이 접하셨을텐데요

서구권 선진국에서의 높은 인플레이션이

우리나라로 넘어오면서 가장 먼저 원자재 가격 등 산업 위주의 인플레이션으로 영향을 끼치다가

요즘들어 슬슬 소비자 물가에서 체감되는 것 같은 시기 입니다.

 

 

https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1007081859&plink=ORI&cooper=NAVER 

서울 아파트 거래량 1천 건 넘어…반등 신호탄일까?

 

그 와중에 부동산 시장에서는 거래량이 조금씩 늘어나면서

반등의 이야기가 조심스럽게 나오기도 하고 있습니다.

 

시장이 다시 상승 반전하거나 가격이 상승하는 분위기라고 할 수는 없겠지만

거래절벽으로 힘들었던 시기가 어느정도 누그러지고 있는 것 만은 사실인것 같습니다.

(아직 까지는 일부지역에 한정된 이야기 입니다.)

 

 

오늘은 실제로 이러한 상황이 어떻게 나타나고 있는지

부동산 실거래가 데이터를 통해 살펴보도록 하겠습니다.

 

이번 시장의 뜨거운 감자였던 잠실 일대 (출처: 카카오 지도)

 

'엘리트레'

이번 급락장에서 부동산에 조금이라도 관심이 있었던 분들이라면 한번쯤 들어보았을 것입니다.

잠실동 일대에 위치한 대단지 아파트들을 일컫는 말인데요,

이런 단어가 자주 언급된 이유는 대단지 준신축 아파트가 모여있는 잠실 일대의 부동산 가격이 급락하면서

이번 부동산 시장의 바로미터가 되었기 때문입니다.

 

 

그래서 오늘은 회복세를 보이고 있는 잠실을 기준으로

회복세가 어느 방향으로 어디까지 영향을 미치고 있는지 살펴보겠습니다.

(강남의 경우는 뒤늦게 상황이 안좋아지고 있어서 논외로 하겠습니다.)

 

아직까지 구축 아파트들의 거래량 회복이나 가격 조짐은 거의 보이지 않고 있는 상태이며

일부 대단지 신축, 준신축 단지에서 조금씩 거래가 이루어지고 있는 상황입니다.

 

따라서 거래가 이루어져 유의미한 지표를 볼 수 있는 단지들 위주로 확인해보았습니다.

 

 

[잠실 - 강동 - 하남 미사 라인]

 

잠실의 엘스와 리센츠는 11월부터 거래량이 조금씩 늘어나면서

12월 초중순 경 가장 낮은 거래가를 찍고 조금씩 가격이 상승하고 있는 모습을 보이고 있습니다.

 

트리지움은 엘스와 리센츠보다는 조금 느린 속도로 1월 초중순 경 하락 거래를 마무리하고 가격이 올라가는 추세를 보여주고 있습니다.

 

파크리오는 잠실역 서쪽 단지들에 비해 아직까지는 가격 하락이 이어지고 있으나 거래량이 조금씩 늘어가는 중입니다.

 

 

잠실을 넘어서는 강동구로 넘어가는데요,

강동구로 들어가는 입구에는 명일동의 래미안 솔베뉴가 있습니다.

거래량은 많지 않지만 최근 들어 몇건의 거래가 이루어졌고 12월 ~ 1월 사이에 최저점을 찍고

소폭 상승한 모습을 보여주고 있습니다.

 

고덕동 초입의 대단지 아파트인 고덕 래미안 힐스테이트의 경우

12월 거래가 없다가 1월 거래량이 조금씩 늘어나고 있는 모습 입니다.

가격의 경우 하락과 상승을 반복하여 전체적으로 하락하고 있는 추세를 보이고 있습니다.

 

 

고덕동의 대장인 그라시움과 아르테온을 살펴보겠습니다.

전체적으로 그라시움이 아르테온보다 선호도가 높기 때문에 더 빠른 흐름을 보여주고 있습니다.

 

두 단지 모두 11월부터 조금씩 거래가 발생하고 있으며

그라시움의 경우 12월 중순 이후 가격이 다시 상승하고 있는 모습을 보여주고 있으며

아르테온은 1월 초 이후 가격이 상승하려는 모습을 보여주고 있습니다.

 

 

하남 미사 택지지구의 경우 전체적으로 유의미한 데이터를 지니는 단지는 없는 것으로 보였습니다.

미사역에 위치한 대장급 단지인 미사역 파라곤에서도 거래가 아직까지 나타나고 있지 않은것으로 보아 하남 인근까지 영향이 강하게 미치고 있는 것은 아닌것으로 보입니다.

 

다만, 이는 후행 지표인 실거래가 등록 데이터를 통해 바라본 것이기 때문에

조금씩 분위기가 바뀌고 있는 현장의 모습을 그대로 볼 수는 없는 것 같습니다.

 

 

 

[잠실 - 구리 - 다산 - 별내, 갈매 라인]

 

지하철 8호선에서 5호선을 통해 이어지는 전통적인 서울 동부권의 주거벨트인

잠실 - 강동 - 미사뿐만 아니라,

 

내년 개통 예정인 8호선 연장선(별내선)을 통해 새롭게 묶일 주거벨트인

잠실 - 구리 - 다산 - 별내, 갈매 라인도 살펴보도록 하겠습니다.

 

잠실에서 고덕동을 살짝 스치고(?) 지나가면 바로 구리 구도심이 나오지만,

구리에는 아직까지 이렇다 할만한 신축 대장 단지가 존재하지 않고

높은 가격을 유지하고 있는 토평동의 구축 아파트들은 아직까지 흐름이 나타나고 있지 않기 때문에

크게 살펴볼 것이 없어 보입니다.

 

구리 구도심을 지나면 바로 나오는 곳이 다산 택지지구인데,

다산의 경우 유의미하게 거래량이 늘지는 않았으며 가격 또한 하락 추세에서 조금씩 바닥을 다지고 있는 듯한 느낌을 주고 있습니다.

 

쾌적한 신도시에 대출을 통해 접근 가능한 가격대이어서 그런지

12월부터 조금씩 거래가 늘어가는 모습을 보여주며, 

이에 따라 급매무를이 먼저 소진되어 하락 거래가 찍히는 모습을 보여주고 있습니다.

 

다산 또한 실거래가 상으로는 아직까지 변화가 없어보이나

실제 현장에서는 매물을 보기위해 방문하는 사람들이 늘어나고 있고

전세가도 살짝 움직이는 모습을 보여주고 있습니다.

 

 

다산 이후에 별내선의 종착 예정지인 별내역 인근으로는 남양주의 별내 지구와 구리의 갈매 지구가 위치하고 있습니다.

 

별내지구는 별내역 인근에 대단지들이 모여있기 보다는 전체적으로 넓은 지역에 걸쳐 단지들이 포진해 있기 때문에 실거래가의 흐름을 단순하게 파악하기는 어려웠습니다.

 

다만 전체적으로 아직까지는 거래량이 많지 않은 모습을 보여주고 있으며, 대장급 단지인 별내아이파크 2차를 가지고 왔습니다.

 

갈매 지구는 대형 평수가 많은 별내 지구에 비해 30평형대가 주력이기 때문에, 절대 가격은 조금 낮은 편이지만 평단가가 비슷하여 함께 묶어 볼만 했습니다.

 

갈매지구가 전체적으로 별내 지구에 비해 거래 건수가 많았으며, 아직까지 상승세나 거래량 증가가 유의미하게 보이지는 않았으나 거래량이 소폭 발생하면서 급매물이 먼저 소진되어 가격이 하락하는 모습을 보여주고 있습니다.

 

잠실 - 강동 - 하남 미사 라인과 비슷하게, 별내 및 갈매지구 또한 하남 미사 처럼 주거 벨트의 말단에 위치하기 때문에 데이터 상으로는 유의미한 결과를 확인할 수 없었습니다.

 

[잠실 - 송파 - 위례 - 성남 라인]

 

잠실동의 엘스, 리센츠와 더불어 하락장의 메인 관심사였던 단지인 가락동의 헬리오시티를 살펴보겠습니다.

이미 11월 부터 지속해서 거래가 이루어지고 있으며,

12월 말 16억 후반대 거래를 기점으로 현재는 호가가 많이 상승하여 실거래가 또한 18억 이상으로 등록되는 모습을 보여주고 있습니다.

 

잠실동에 버금가게 하락이 컷던 만큼 회복세 또한 빠르게 나타나고 있습니다.

대단지의 신축아파트인 만큼 수요도 많고 절대적인 거래량도 늘어나 유의미한 지표로 볼 수 있는 단지 입니다.

 

 

잠실에서 송파구, 성남으로 이어지는 지하철 8호선 주거 벨트 사이에는 위례 신도시 또한 포함되어 있습니다.

비록 지하철을 통한 강남 접근성이 약하긴 하지만 좋은 입지 덕분에 많은 수요자들에게 인기를 받고 있는 지역 입니다.

 

하지만, 단지별로 확인을 해본 결과

최근 한두건의 거래가 이루어지고 있기는 하지만 그 양이 많지 않아 변화를 느낄 정도는 아니었습니다.

아직 위례 현장을 가보지 않아서 실제 분위기는 어떤지 임장을 통해 파악이 필요할 것 같습니다.

 

 

성남의 경우 지속적으로 대단지 신축 아파트들의 입주가 대기하고 있어 쉽지 않은 모습을 보여주고 있지만 재건축을 통해 지속적으로 탈바뀜하고 있기 때문에 이에 대한 기대수요도 많은 지역 입니다.

 

이를 입증하기라도 하듯이, 지난 해 11월 부터 지속적으로 많은 거래가 이루어지고 있습니다.

특히 구성남의 대표 단지인 산성역 포레스티아는 세대수를 감안하더라도 1월 한달동안 거래된 양만 14건 정도로 요즘 같은 시장에서는 꽤나 많은 편 입니다.

 

다만 위에 설명했듯이 지속적입 입주로 실거래 가격은 아직 하락 또는 바닥을 다지는 느낌이며

한동안 전세가 상승을 기대하기 어려운 부분이 있습니다.

 

 

 

[강남 - 판교 - 분당 - 수지 - 성복 - 상현 - 광교 라인]

 

신분당선을 따라 강남에서 광교까지 이어지는 주거 벨트에서는

고가 부동산 지역인 강남과 판교, 분당 지역의 경우 거래량 자체가 없었으며

조금 더 내려와 수지구 아래로 내려와야 유의미한 지표들을 살펴볼 수 있었습니다.

 

수지구청역 인근의 래미안 수지 이스트파크의 경우 12월 거래가 많았으며

12월 최저가를 찍고 소폭 상승하고 있는 모습을 보여주고 있습니다.

 

 

신분당선을 타고 조금 더 내려오면 인기 주거단지로 상승한 성복역 인근이 나오는데,

그 중 대장이라고 할 수 있는 성복역 롯데캐슬의 경우 1월달 거래가 상당히 많았으며

1월 초 최저가를 기점으로 다시 가격이 상승하고 있는 모습을 보여주고 있습니다.

 

성복천 건너에 있는 e편한세상 수지의 경우 롯데캐슬 보다는 거래량이 현저하게 적지만

지속적으로 한두건의 거래가 이루어지고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

가격은 11월달 최저가를 기준으로 계속해서 바닥을 다지고 있는 모습입니다.

 

신분당선 라인의 경우 시작점인 강남을 기준으로 판교 - 분당으로 내려올 수록 급지 서열이 정리되는 느낌이지만

반대로 광교에서 부터 수지까지는 반대 반향으로 급지 서열이 정리되는 특이한 구조 입니다.

 

물론 광교가 가격 측면에서 판교나 분당 보다는 조금 아래이지만,

중간의 미금, 동천, 수지구청 쪽을 기점으로 반대로 급지가 상승하는 모양이기 때문에

감안하여 볼 필요가 있습니다.

 

 

성복역보다 조금 더 상급지인 상현역에서는 크게 변화된 모습을 찾아보기 어려웠습니다.

아무래도 성복역 주변 보다는 거리적으로 광교에 더 가까워 영향을 많이 받기 때문에

광교에서의 분위기가 퍼져나가길 기다려야 하지 않나 싶습니다.

 

 

광교 신도시는 이미 11월 부터 거래량이 많이 회복되고 있고

시세 또한 11월 ~ 12월 최저가를 기점으로 많이 상승한 모습을 보여주고 있습니다.

 

광교 중앙역 바로 앞에 위치한 자연앤힐스의 경우 최근 13억 이상 거래가가 찍히면서

이슈가 많이 되고 있습니다.

 

확실히 광교의 깨끗하고 정돈된 인프라를 원하는 수요가 많은 것 같습니다.

하락세가 컷던 만큼 조금 더 일찍 수요자들이 찾아오지 않았나 싶습니다.

 

 

 

[강남 - 과천 - 평촌 - 군포 라인]

 

강남의 경우 위에 기재한 대로 논외로 보도록하고

그 하단에 위치한 과천은 다른 단지들은 크게 거래가 이루어지고 있지 않으나

인기 단지인 래미안 슈르의 경우 하락폭이 컸고 이에 따라 변화의 속도도 두드러지게 나타났습니다.

 

슈르는 작년 12월부터 거래가 활발하게 이루어졌으며

급매물들이 모두 소진되고 가격이 조금씩 오르는 모습을 보여주고 있습니다.

 

 

평촌의 경우 1기 신도시인 만큼 대부분의 단지들이 구축이라 거래가 많지 않았습니다.

중형 단지 신축인 더샵이 있으나 거래는 되지 않고 있는 모습입니다.

 

반대로 인덕원... 이라기 보다는 의왕시 내손동 일대의 신축 아파트들이

저가매물이 소진되면 하락하는 모습으로 거래가 늘고 있는데,

아무래도 한동안 미분양 및 입주 물량 대기로 인해 분위기가 반전되기는 어려울것으로 생각됩니다.

 

 

반대로 산본의 경우 절대 가격이 낮기 때문인지

산본역 인근으로 일부 구축 단지들도 거래가 조금씩 이루어지고 있는 모습입니다.

 

흐름의 속도가 느린만큼 1월 중순경 최저가를 찍고 조금씩 호가가 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

 

 

 

현재 시장에서 거래가 이루어지고 있는 모습을 보이는 곳들은 

대부분 동부권 잠실을 필두로 이어지는 주거 라인이 대부분이었습니다.

 

아직 서울 중심부라고 하더라도 서쪽 지역은 크게 변화를 감지할 수 있는 곳들은 없었고,

위에 언급하지 않은 단지라 하더라도 답십리의 래미안 위브 같은 좋은 입지의 준신축 이상 대단지들은 거래가 활발해지는 양상을 보이고 있었습니다.

 

 

현재 부동산 시장에서는

 

- 입주가 많지 않은 동부권 위주 아파트

- 구축 아파트 보다는 하락세가 깊고 수요가 높은 준신축 이상의 3세대 이상 아파트

- 각 지역의 대장이라고 할 만한 대단지 아파트

- 역세권 등 지역 내에서 입지가 상당히 좋은 아파트

 

위 사항을 충족하는 단지들에 한해서 거래가 이루어지고 있었습니다.

또한 광교를 제외하고는 잠실을 중심으로 1~2급지 하급지인 지역들 까지 실거래가가

영향을 미치는 모습이었고,

 

그 이하 급지에서는 실거래가 변화는 아직까지 보이고 있지 않으나

현장에 나가보면 완전 얼어있던 작년 가을 분위기와는 사뭇 달랐습니다. 

 

 

또 하나, 재미있는 점은
최저가 거래를 찍은 날은 크리스마스 이브가 있는 12월 말이 많았다는 것인데요,
아무래도 다들 기분 좋고 놀러다니는 기간에 열심히 임장하고 매수한 분들이 좋은 결과를 얻는게 아닐까 합니다.

매도자 입장에서도 오랜기간 힘들게 내놓은 물건들을 얼른 정리하고 편한안 마음으로 크리스마스, 연말을 즐기고 싶은게 아닐까 싶네요
(이브날이 토요일인 것도 컷다고 생각합니다.)


그 외 서쪽 지역 중 유의미한 흐름을 보여주고 있는 곳은 아직 없어보입니다.
(확인된 지역, 단지가 있으시면 알려주시면 공부해서 분석해 보겠습니다.)

 

 

시장의 반등, 가격의 상승 보다는

현재 시장의 흐름과 변화 속도를 지역별로 비교해보면서 부동산 시장에 대해 공부해보고자 올린 글인 만큼

읽으시는 분들도 지속적인 변화의 양상을 지켜보면서 계속해서 성장해나가시길 바랍니다.